깡통전세 구별별 – 내 전세금 안전할까? 근저당권 채권최고액 확인

집주인의 말이나 실제 대출 잔액보다 중요한 것은 등기부등본에 적힌 ‘채권최고액’입니다. 경매 발생 시 은행은 등기부에 명시된 채권최고액 한도 내에서 우선 배당을 받으므로, 반드시 채권최고액을 기준으로 깡통전세 여부를 계산해야 합니다.

매우 중요하고 좋은 특약입니다. 단, 특약만 넣고 끝내면 안 되며, 잔금일에 집주인과 함께 은행에 가거나 법무사를 통해 대출금 상환 및 ‘근저당권 말소 등기 신청’ 영수증을 반드시 확인해야 완벽하게 안전해집니다.

신축 빌라는 거래 사례가 없어 시세를 뻥튀기하는 전세사기의 주요 타겟이 됩니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 유사 빌라의 최근 거래가를 확인하거나, ‘안심전세 App’을 통해 HUG에서 제공하는 해당 주택의 시세를 조회하는 것이 가장 정확합니다.

보증보험에 가입하려면 (선순위 채권최고액 + 전세보증금)이 주택가격(공시지가의 126% 등)의 100% 이내여야 합니다. 또한 선순위 채권최고액 자체가 주택가격의 60%를 초과하면 가입이 거절됩니다

아닙니다. 전입신고의 효력은 ‘다음 날 0시’에 발생하므로, 악의적인 집주인이 잔금 당일에 몰래 대출을 받을 수 있습니다. 따라서 ①계약 직전, ②잔금 당일, ③전입신고 다음 날 이렇게 최소 3번은 등기부등본을 다시 발급받아 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.

다가구 주택은 나보다 먼저 들어와 있는 다른 세입자들의 보증금 합계인 ‘선순위 임차보증금’을 반드시 확인해야 합니다. (근저당 채권최고액 + 선순위 임차보증금 총합 + 내 보증금)을 주택 시세와 비교해 깡통전세 여부를 따져야 합니다.

네, 을구에 전세권, 임차권(임차권등기명령) 등이 설정되어 있다면 주의해야 합니다. 특히 ‘임차권등기명령’이 있다면 과거에 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않았다는 증거이므로 절대 계약해서는 안 됩니다.

집주인이 대출 원금을 많이 갚았다면, 은행에 요청하여 등기부등본상의 채권최고액을 현재 남은 빚 수준으로 줄일 수 있습니다. 이를 ‘감액 등기’라고 하며, 전세 계약 시 세입자가 집주인에게 감액 등기를 요구하는 조건으로 계약을 진행할 수도 있습니다.

압류가 진행되기 전까지는 집주인의 세금 체납 내역은 등기부등본에 나오지 않습니다. 미납 국세는 경매 시 세입자의 보증금보다 먼저 배당되므로, 계약 전 집주인의 동의를 얻어 ‘국세·지방세 납세증명서’를 반드시 확인해야 합니다.

전세피해가 의심되거나 발생했다면 즉시 관할 지자체의 전세피해지원센터에 방문하거나, 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세포털, 또는 경찰청(112)에 신고하여 법적 상담과 지원을 받아야 합니다.