소액임차인 최우선변제금 계산은 지역·적용 법령·자격·배당요구를 확인한 다음 금액을 계산하는 순서입니다. 서울의 최대 5,500만원이라는 숫자는 누구나 그만큼 받는다는 보장이 아닙니다. 아래는 주택 임차인에 관한 설명이며 상가에는 그대로 적용하지 않습니다.
지역별 두 금액을 어떻게 읽나요?
| 지역 구분 | 소액임차인 보증금 범위 | 보증금 중 우선변제 일정액 한도 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역 포함 지역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
생활법령정보의 2026년 9월 15일 기준 안내에 제시된 금액입니다. 과밀억제권역은 수도권 전체와 같지 않으므로 정확한 주소와 법령 별표의 지역 구분을 확인하세요. 오른쪽 금액은 해당 임차인의 보증금 중 일정액의 상한이지 보증금에 추가되는 돈이 아닙니다.
왜 계약일 대신 담보권 날짜도 보나요?
2023년 2월 21일 금액 상향 규정은 당시 존속 중인 계약에도 적용하지만, 그 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정을 따르는 부칙이 있습니다. 등기에서 관련 담보권 취득 시점과 유효 여부를 확인하고 해당 시행령의 연혁·부칙을 함께 읽으세요. 모든 사건을 “최초 근저당 한 줄”로 확정할 수는 없습니다.
예를 들어 최신 표에서 보증금 범위 안에 들어도, 상대방 담보권이 이전 개정 전에 생겼다면 종전 기준 적용 문제가 남습니다. 담보권 설정·변경·말소와 권리자가 여러 명인 경우에는 적용 관계를 개별 검토해야 합니다. 필요한 과거 조문을 확인하지 못했다면 최신 표로 예상 수령액을 확정하지 마세요.
금액 계산 전 배당 자격부터 확인하세요
- 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추었는지 확인합니다.
- 요건 유지와 실제 임대차 여부를 증명할 자료를 보관합니다.
- 법원이 정한 배당요구 종기와 제출 자료를 확인해 배당요구를 합니다.
- 접수증·사건번호·제출 내용과 보완 안내를 대조합니다.
- 임차권등기가 이미 끝난 주택에 나중에 들어온 임차인 등 제외 조건을 확인합니다.
최우선변제의 일정액과 확정일자를 갖춘 우선변제권은 다른 문제입니다. 일정액을 계산했다고 나머지 보증금 회수나 매수인의 인수액까지 정해지는 것은 아닙니다. 대항력·배당 참여·실제 배당표를 따로 확인하세요.
주택가액 절반을 넘으면 어떻게 나누나요?
시행령 제10조는 여러 임차인의 일정액 합계가 주택가액의 절반을 넘으면 각 임차인의 일정액 비율로 나누도록 합니다. 전체 보증금 비율로 나누는 것이 아닙니다. 다음은 다른 비용·권리·정산 문제를 생략하고 이 한도만 이해하기 위한 가상 예시입니다.
| 가정·계산 | 결과 |
|---|---|
| 주택가액 가정 1억원 × 1/2 | 총 한도 5,000만원 |
| A의 일정액 3,000만원 + B의 일정액 2,500만원 | 합계 5,500만원 |
| A: 5,000만원 × 3,000 / 5,500 | 약 2,727.27만원 |
| B: 5,000만원 × 2,500 / 5,500 | 약 2,272.73만원 |
두 금액의 합은 5,000만원입니다. 이는 해당 요건을 갖췄고 각각의 일정액이 위와 같다고 가정한 산술 예시로 실제 배당액·원 단위 처리를 확정한 표가 아닙니다. 실제 사건은 집행비용과 다른 권리, 법원이 정리한 배당표까지 확인해야 합니다.
내 계산의 완료 증빙은 무엇인가요?
주소·지역 / 담보권 시점 / 적용 조문·부칙 / 임차보증금 / 대항요건 / 배당요구 접수 / 일정액 / 전체 한도·안분 / 배당표 확인일을 한 장에 남기세요. “계산값”과 “배당표 확정·수령액”을 구분하고, 누락이나 다툼이 있으면 정해진 절차·기간을 사건 담당 법원과 법률 전문가에게 확인합니다.
자주 묻는 질문
확정일자가 없으면 무조건 못 받나요?
최우선변제 일정액은 확정일자 순위와 구별합니다. 다만 대항요건·배당 참여 등 다른 요건을 충족해야 합니다.
보증금 전액을 돌려주는 제도인가요?
아닙니다. 일정액 한도와 배당 재원 제한이 있습니다.
월세도 보증금이 작으면 검토하나요?
주택 임차보증금을 기준으로 검토합니다. 상가의 환산보증금 방식을 그대로 쓰지 마세요.
근거와 기준일
기준일: 2026년 10월 12일. 아래 법령·공식 안내와 개별 사건의 공고·서류를 함께 확인하세요.
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