전세사기 피해주택 매입 1만호 돌파｜경매 우선매수권과 LH 매입은 어떻게 진행되나

전세사기 피해주택을 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자가 매입하는 제도가 빠른 속도로 확대되고 있습니다. 최근 뉴스에서 전세사기 피해주택 매입 1만호 돌파 기사가 나와서 정리해보겠습니다.

2026년 6월 말 기준 LH의 전세사기 피해주택 누적 매입실적은 9,707가구였습니다. 2026년 상반기 월평균 매입량은 784가구로, 2025년 상반기 월평균 163가구와 비교하면 크게 늘었습니다. 최근에는 누적 매입이 1만호를 넘어선 것으로 보도되고 있습니다.

하지만 숫자보다 중요한 것은 이 주택들이 어떤 방법으로 매입되고 있느냐입니다.

전세사기 피해주택이 경매에 넘어갔다고 LH가 자동으로 낙찰받는 것은 아닙니다.

전세사기피해자로 결정된 임차인에게는 특별법상 일정한 요건에 따라 경·공매 우선매수권이 인정될 수 있고, 피해자가 이를 직접 행사하는 방법 외에 공공주택사업자에게 우선매수권을 양도해 피해주택 매입 지원을 받는 구조가 마련돼 있습니다. 현행 특별법 제20조는 경매에서 피해자가 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있도록 규정합니다.

그렇다면 우선매수권은 일반 경매의 최고가매수 원칙과 어떻게 다를까요?

피해자가 LH에 우선매수권을 넘기면 어떤 절차를 거칠까요?

그리고 LH가 싸게 낙찰받아 생긴 경매차익은 누구에게 돌아갈까요?

이번 글에서는 전세사기 피해주택 경매에서 반드시 알아야 할 피해자 결정 → 우선매수권 → LH 사전협의 → 우선매수권 양도 → 경·공매 매입 → 경매차익 → 계속 거주 구조를 순서대로 살펴보겠습니다.

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전세사기 피해주택 매입은 얼마나 진행됐나요?

2026년 6월 말 기준 전세사기 피해주택 매입은 누적 9,707가구까지 증가했습니다. 이후 1만호를 넘어선 것으로 보도되면서 피해주택의 공공매입이 본격적인 규모로 확대되고 있습니다.

매입 속도 변화가 눈에 띕니다.

시점	피해주택 매입 관련 실적
2026년 1월 27일	5,889호
2026년 3월 31일	7,649호
2026년 4월 28일	8,357호
2026년 6월 말	9,707호
최근	1만호 돌파 보도

1월 27일 5,889호였던 매입실적은 3월 말 7,649호, 4월 28일 8,357호, 6월 말에는 9,707호까지 증가했습니다.

특히 2026년 6월 말 기준 피해자의 매입 사전협의 요청은 2만3,019건, 이 가운데 1만5,612건(67.8%)이 매입 가능으로 심의됐습니다.

따라서 앞으로도 실제 경·공매와 매입 절차가 진행되면서 누적 매입량이 변할 수 있습니다.

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전세사기 피해자의 우선매수권이란 무엇인가요?

우선매수권은 전세사기 피해주택이 경매될 때 일정한 요건 아래 피해자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 해당 주택을 우선 매수할 수 있도록 마련된 특별법상 제도입니다.

일반적인 부동산 경매에서는 가장 높은 가격을 신고한 사람이 최고가매수신고인이 되는 것이 기본입니다.

하지만 전세사기 피해주택에는 피해자의 주거안정을 위한 특례가 있습니다.

현행 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제20조에 따르면 피해자는 매각기일까지 민사집행법상 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.

간단한 예를 들어보겠습니다

전세사기 피해주택이 경매에 나왔고 일반 입찰자 A씨가 최고가인 1억5,000만원을 신고했다고 가정하겠습니다.

피해자가 법에서 정한 우선매수권을 적법하게 행사할 수 있는 상황이라면 단순히 A씨보다 더 높은 가격을 다시 써내는 방식이 아니라, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수를 신고하는 구조를 이해해야 합니다.

따라서 일반 경매 투자자 역시 전세사기 피해주택에 입찰할 때 우선매수권 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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우선매수권이 있으면 무조건 싸게 낙찰받을 수 있나요?

아닙니다. 우선매수권은 원하는 가격으로 싸게 살 수 있는 권리가 아닙니다. 경매에서 형성된 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선 매수할 수 있도록 하는 제도라는 점이 핵심입니다.

예를 들어 시세가 2억원인 주택이라고 해서 피해자가 1억원을 원하는 가격으로 정해 낙찰받을 수 있는 것이 아닙니다.

경매 경쟁이 붙어 최고가격이 높아지면 우선매수에 필요한 가격 역시 높아질 수 있습니다.

따라서

우선매수권 = 할인구매권

이라고 이해하면 잘못입니다.

오히려 경매에서 제3자가 제시한 최고가격을 기준으로 피해자가 우선 취득할 기회를 갖는 특례라고 이해하는 편이 정확합니다.

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피해자가 직접 낙찰받는 것과 LH 매입은 무엇이 다른가요?

피해자가 우선매수권을 직접 행사하는 방법과 공공주택사업자에게 우선매수권을 양도해 피해주택 매입 지원을 받는 방법은 구조가 다릅니다.

이 차이를 이해하면 LH 피해주택 매입제도가 훨씬 쉽게 보입니다.

구분	피해자 직접 우선매수	LH 등 공공주택사업자 매입
매수 주체	피해자	공공주택사업자
우선매수권	피해자가 행사	일정 절차에 따라 양도
자금 부담	피해자가 매수자금 마련	공공주택사업자가 매입
소유권	피해자가 취득	공공주택사업자가 취득
이후 거주	본인 소유주택	공공임대 방식의 주거지원 가능
사전 심의	직접 행사 요건 확인	LH 등의 매입 심의 필요

공공주택사업자의 피해주택 매입 업무처리지침은 피해자가 피해주택 매입을 위한 사전협의를 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 공동주택 등의 구체적인 유형과 피해상황에 따라 추가 요건도 존재할 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

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LH에 우선매수권을 양도하면 어떤 절차로 진행되나요?

대표적인 흐름은 ‘사전협의 → LH 심의 → 주택매입 요청 및 우선매수권 양도 → LH 경·공매 참여 → 피해주택 매입 → 경매차익 산정 → 임대차계약 등’입니다.

국토교통부가 공개한 제도 개요도 이 순서로 설명하고 있습니다.

1단계｜전세사기피해자 결정

먼저 특별법에 따른 지원을 받기 위해서는 자신의 피해유형과 지원자격을 확인해야 합니다.

피해자 결정 신청은 온라인 또는 광역시·도 접수창구를 통해 할 수 있습니다.

신청·결정·등기 완료를 구분하는 점검 순서를 살펴볼 때는 임차권등기명령 후 이사도 함께 읽어보세요.

절차는 대체로:

피해자 신청 → 광역시·도 접수·조사 → 전세사기피해지원위원회 심의·의결 → 결정

순으로 진행됩니다.

2단계｜LH 사전협의 신청

피해자가 공공주택사업자의 매입 지원을 희망하면 피해주택에 대한 사전협의를 신청합니다.

여기서 중요한 것은 신청했다고 곧바로 매입되는 것이 아니라는 점입니다.

3단계｜매입 가능 여부 심의

주택의 상태와 권리관계, 제도상 매입기준 등을 검토하게 됩니다.

2026년 6월 말 기준 2만3,019건의 사전협의 요청 가운데 1만5,612건이 매입 가능으로 심의됐다는 통계에서도 사전협의와 실제 매입은 서로 다른 단계임을 확인할 수 있습니다.

4단계｜주택매입 요청 및 우선매수권 양도

매입 절차가 진행될 수 있는 경우 피해자가 공공주택사업자에게 우선매수권을 양도하는 절차가 이어집니다.

5단계｜LH가 경·공매 참여

LH 등이 양도받은 우선매수권을 토대로 경·공매 절차에 참여합니다.

6단계｜피해주택 매입

경·공매를 거쳐 공공주택사업자가 해당 주택을 취득합니다.

7단계｜경매차익 산정

정상적인 매입가와 실제 경·공매 낙찰가격 사이에서 발생하는 차익을 제도에 따라 산정합니다.

8단계｜주거지원

피해자가 계속 거주하는 경우 경매차익을 보증금으로 전환해 최장 10년간 기존 피해주택에 계속 거주할 수 있는 지원 구조가 마련돼 있습니다. 퇴거하는 경우에는 경매차익 지급을 통한 피해회복 지원이 이루어집니다.

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LH가 모든 전세사기 피해주택을 매입하나요?

아닙니다. 전세사기피해자로 결정됐다는 사실만으로 모든 피해주택이 LH 매입 대상이 되는 것은 아닙니다. 매입 사전협의와 심의 등 별도의 절차를 거쳐야 합니다.

이 부분은 특히 중요합니다.

2026년 6월 말 기준:

• 사전협의 요청: 23,019건
• 매입 가능 심의: 15,612건
• 실제 누적 매입: 9,707호

였습니다.

세 숫자가 서로 다르죠.

즉,

전세사기피해자 인정

≠

LH 사전협의 신청

≠

매입 가능 결정

≠

실제 경매 낙찰·매입 완료

입니다.

따라서 피해자 입장에서는 현재 자신이 어느 단계에 있는지를 구분해서 확인해야 합니다.

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LH가 낙찰받은 뒤 피해자는 계속 거주할 수 있나요?

제도상 계속 거주를 지원하는 구조가 마련돼 있습니다. 피해자는 경매차익을 보증금으로 전환해 기존 피해주택에서 최장 10년간 계속 거주할 수 있습니다.

이 제도가 단순한 공공기관의 부동산 매입정책과 다른 이유입니다.

목적이 단순히 피해주택을 LH 소유로 바꾸는 데 있는 것이 아니라,

보증금 피해 회복 + 주거안정

을 함께 지원하는 데 있습니다.

기존 집에서 계속 거주하기를 원하는 피해자에게는 갑작스러운 이주 부담을 줄이는 효과도 기대할 수 있습니다.

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경매차익은 무엇이고 피해자에게 어떻게 활용되나요?

여기서 말하는 경매차익은 공공주택사업자가 정상적인 매입가보다 낮은 가격으로 경·공매에서 피해주택을 매입하면서 발생하는 차익을 의미합니다. 이 차익을 피해자의 주거와 피해회복에 활용하는 것이 제도의 핵심입니다.

간단한 교육용 사례를 들어보겠습니다.

예시

정상적인 매입가를 2억원으로 평가한 피해주택을 LH가 경매에서 1억5,000만원에 매입했다고 가정해보겠습니다.

단순 차이는:

2억원 – 1억5,000만원 = 5,000만원

입니다.

다만 실제 제도상 인정되는 경매차익은 단순히 이 산식 하나로 확정한다고 이해해서는 안 됩니다. 실제 산정기준과 권리관계 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별 산정 결과를 확인해야 합니다.

핵심은 공공주택사업자가 싸게 낙찰받아 얻는 경제적 이익을 단순히 공공기관에 귀속시키는 것이 아니라 피해자의 주거안정과 보증금 피해회복에 활용하는 구조라는 점입니다.

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일반 경매 입찰자는 우선매수권을 왜 확인해야 하나요?

전세사기 피해주택에 일반 투자자가 입찰한다면 피해자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 최고가를 썼다고 해서 언제나 자신이 최종 매수인이 되는 것은 아니기 때문입니다.

일반 입찰자 입장에서는 상당히 중요한 문제입니다.

예를 들어:

A씨가 피해주택 경매에 참여해 1억8,000만원으로 최고가매수신고인이 됐다고 가정해보겠습니다.

그런데 적법한 우선매수권을 가진 피해자가 법정 요건과 절차에 따라 동일한 가격으로 우선매수를 신고하는 상황이라면 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 경매 투자자는 단순히

감정가 2억5,000만원
최저가 1억6,000만원
시세 2억4,000만원

만 보고 입찰하면 안 됩니다.

입찰 전 확인할 사항

• 전세사기 피해주택 여부
• 전세사기피해자 결정 여부
• 임차인 현황
• 우선매수권 관련 사항
• 매각물건명세서
• 현황조사서
• 등기사항전부증명서
• 임차인의 대항력
• 확정일자
• 배당요구 여부
• 인수할 권리 여부
• 매각기일의 진행상황

특히 일반적인 선순위 임차인 분석과 전세사기피해자법에 따른 우선매수권 분석은 별개의 문제이므로 함께 확인해야 합니다.

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전세사기 피해주택 경매와 일반 경매는 무엇이 다른가요?

권리분석의 기본 원칙은 같지만 전세사기피해자법에 따른 특례가 개입할 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

확인사항	일반 주택경매	전세사기 피해주택
등기부 분석	필요	필요
임차인 분석	필요	필요
대항력 확인	필요	필요
배당 분석	필요	필요
인수금액 분석	필요	필요
피해자 여부	일반적으로 해당 없음	확인 필요
우선매수권	일반적으로 해당 없음	특례 확인 필요
공공주택사업자 매입	일반적으로 해당 없음	가능성 확인

따라서 경매 투자자의 관점에서는 ‘전세사기 피해주택’이라는 사실 자체를 새로운 권리분석 체크포인트로 추가해야 합니다.

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전세사기 피해 주택 입찰 전에 어떤 서류를 확인해야 하나요?

법원경매 물건이라면 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서를 기본으로 확인하고, 전세사기 피해주택 관련 특례가 개입하는지도 별도로 살펴봐야 합니다.

특히 임차인이 존재하는 주택이라면 임차인의

전입일 → 확정일자 → 대항력 → 배당요구 → 보증금 → 인수 가능성

을 순서대로 분석합니다.

그리고 전세사기 피해주택이라면 여기에

피해자 결정 → 우선매수권 → LH 등 공공주택사업자 매입 절차를 추가합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

마무리 요약해보면…

1. 전세사기 피해주택 공공매입은 2026년 6월 말 9,707호까지 증가했고 이후 1만호를 넘어선 것으로 보도되고 있습니다.
2. 피해자는 일정 요건 아래 우선매수권을 직접 행사하거나 공공주택사업자에게 양도해 LH 등의 매입 지원을 받을 수 있습니다.
3. 일반 경매 투자자에게도 우선매수권은 중요합니다. 전세사기 피해주택에 입찰한다면 기존 임차인 권리분석에 피해자 특례 확인을 추가해야 합니다.

참조하면 좋은 공식 사이트

피해자 결정과 지원 신청은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 확인할 수 있고, 우선매수권의 법적 근거는 국가법령정보센터 전세사기피해자법에서 확인할 수 있습니다.

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