① 감정평가서의 거래사례는 ‘지금 살 수 있는 매물’이 아니라 감정평가액 산정에 사용한 비교 근거입니다.
② 사례의 소재지·거래시점·면적·거래가격을 옮긴 뒤 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교가 어느 방향으로 적용됐는지 순서대로 기록합니다.
③ 최종 단가가 맞아도 사례가 오래됐거나 대상과 차이가 크면 현재 시세로 그대로 쓰지 않고 최신 실거래·현장자료를 별도로 조사합니다.
감정평가 비교사례를 읽을 때 가장 흔한 실수는 사례 거래가격만 보고 “이 물건도 이 정도”라고 결론내리는 것입니다. 감정평가사는 대상물건과 비슷한 거래사례를 선택한 뒤 거래 당시의 특수 사정, 시간의 흐름, 위치·층·면적·상태 같은 차이를 보정해 평가액을 계산합니다.
이 글의 목표는 감정평가를 다시 하는 것이 아닙니다. 감정평가서 안에서 어떤 사례를 골랐고, 어떤 차이를 조정했으며, 그 결과 단가가 어떻게 이어지는지 한 장에 옮겨 적는 것입니다. 마지막에는 이 사례를 현재 시세 자료와 섞지 않고 별도 재조사 목록으로 연결합니다.
1. 먼저 다섯 용어를 구분합니다
| 용어 | 쉬운 뜻 | 표에 남길 것 |
|---|---|---|
| 대상물건 | 지금 읽는 감정평가서가 가격을 정한 경매 부동산 | 사건번호·물건번호·동·호 또는 지번, 면적 |
| 거래사례 | 대상과 비교하기 위해 평가서가 선택한 과거 거래 | 사례 기호, 소재지, 거래시점, 면적, 거래가격 |
| 사정보정 | 특수한 거래 사정 때문에 정상적인 가격과 달라진 부분을 조정하는 단계 | 보정치와 평가서가 설명한 사유 |
| 시점수정 | 사례 거래일과 평가 기준시점 사이의 가격 변화를 맞추는 단계 | 두 날짜, 적용 지수·변동률 또는 보정치 |
| 가치형성요인 비교 | 위치, 교통, 층·향, 면적, 관리상태 등 가격에 영향을 주는 차이를 비교하는 단계 | 항목별 우세·열세와 최종 비교치 |
국가법령정보센터의 감정평가에 관한 규칙은 거래사례비교법을 가치형성요인이 같거나 비슷한 거래사례와 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등을 거쳐 가액을 산정하는 방법으로 정의합니다. 평가서에는 거래사례 선정과 보정·비교 내용이 포함돼야 하는 구조도 규정합니다.
2. 감정평가서에서 찾는 순서
1단계: 대상과 기준시점을 먼저 잠급니다
표지·감정평가명세표에서 사건번호, 물건번호, 대상 부동산 표시를 확인합니다. 평가 개요에서 기준시점을 찾습니다. 기준시점은 평가액을 결정하는 날짜이며, 보고서 작성일이나 법원 매각기일과 같은 날짜라고 가정하지 않습니다.
2단계: 적용한 평가방법을 찾습니다
‘감정평가방법의 적용’ 또는 비슷한 제목에서 거래사례비교법을 적용했는지 확인합니다. 토지 공시지가기준법, 건물 원가법, 수익환원법 등 다른 방법이 사용됐다면 이 글의 거래사례 표만으로 전체 평가과정을 설명할 수 없습니다. 평가서가 실제 사용한 방법 이름을 기록하세요.
3단계: 비교 거래사례의 원자료를 옮깁니다
사례 A·가·#1처럼 평가서가 붙인 기호를 유지합니다. 소재지, 용도·구조, 전유면적 또는 토지면적, 거래시점, 거래가격, 단가를 한 행에 적습니다. 개인정보가 있으면 검토표에 불필요한 이름·동호 전체를 공개하지 않습니다.
4단계: 선택 이유를 찾습니다
평가서가 대상과 같은 단지, 같은 용도, 비슷한 면적·이용상황·주변환경 등을 근거로 사례를 선정했다면 그 문장을 짧게 옮깁니다. 선택 이유가 보이지 않으면 ‘선정 이유 위치 미확인’이라고 적고 목차·부록을 다시 확인합니다.
5단계: 보정값을 순서대로 옮깁니다
사정보정, 시점수정, 지역요인·개별요인 또는 가치형성요인 비교가 표에 어떤 순서로 곱해졌는지 그대로 적습니다. 각 계수가 1보다 크면 반드시 대상이 더 좋다는 뜻이라고 단정하지 마세요. 평가서의 비교 방향이 ‘사례 대비 대상’인지 ‘대상 대비 사례’인지 표 제목과 산식을 먼저 확인합니다.
6단계: 비준단가와 최종 평가액을 연결합니다
거래사례 단가에 보정계수를 적용한 비준단가, 적용단가, 전유면적 또는 수량, 최종 평가액을 이어 적습니다. 반올림·절사 또는 다른 방법과의 시산가액 조정이 있으면 단순 곱셈과 몇 원 차이가 날 수 있으므로 그 설명을 함께 기록합니다.
3. 복사해서 쓰는 감정평가 비교사례 정리표
| 대상·사례 | 원자료 | 보정 단계 | 결과 연결 | 현재 조사 |
|---|---|---|---|---|
| 사건/물건: ____ 대상: ____ 기준시점: ____ 사례 기호: ____ |
사례 소재지: ____ 거래시점: ____ 면적: ____㎡ 거래가격: ____원 사례단가: ____원/㎡ |
사정보정: ____ 시점수정: ____ 지역/가치요인: ____ 개별요인: ____ 방향 설명: ____ |
비준단가: ____원/㎡ 적용단가: ____원/㎡ 수량: ____㎡ 평가액: ____원 반올림/조정: ____ |
평가서 쪽: ____ 확인일: ____ 오래된 값/불일치: ____ 최신 실거래 재조사: ____ |
4. 가상 숫자로 끝까지 옮기는 예시
아래 주소·가격·계수는 표 작성과 검산 방법을 설명하기 위한 가상 값입니다. 실제 감정평가나 현재 시세가 아닙니다.
| 대상·사례 | 원자료 | 보정 단계 | 결과 연결 | 현재 조사 |
|---|---|---|---|---|
| 2026타경12345 물건 2 가상아파트 101동 502호 기준시점 2026-06-01 사례 A |
인근 가상아파트 2026-02-01 거래 전유 60㎡ 300,000,000원 5,000,000원/㎡ |
사정보정 1.000 시점수정 1.020 가치형성요인 0.980 비교 방향: 평가서 산식에서 확인 |
5,000,000 × 1.000 × 1.020 × 0.980 = 4,998,000원/㎡ 대상 59㎡ 가정 시 4,998,000 × 59 = 294,882,000원 |
평가서 18~20쪽 10/3 확인 기준시점 뒤 거래는 별도 조사 이 숫자를 현재 시세로 사용하지 않음 |
중간 계산은 5,000,000 × 1.020 = 5,100,000원/㎡, 다시 5,100,000 × 0.980 = 4,998,000원/㎡입니다. 여기에 가상 대상 면적 59㎡를 곱하면 294,882,000원입니다. 실제 보고서에 295,000,000원처럼 표시돼 있다면 반올림·적용단가 결정·다른 평가방법과의 조정 설명을 찾습니다.
1.020과 0.980을 보고 이유를 스스로 만들지 않습니다. 평가서의 시점수정 지수, 항목별 비교표, 산식 방향을 찾아 연결합니다. 숫자는 ‘왜’와 함께 기록해야 다음에 같은 보고서를 다시 읽을 수 있습니다.
5. 검산하는 네 가지 방법
- 사례단가: 거래가격 ÷ 거래면적이 평가서의 단가와 대체로 맞는지 봅니다. 토지·건물 일괄가격, 전유면적·계약면적 차이가 있으면 단순 나눗셈을 멈춥니다.
- 계수 곱: 평가서가 제시한 순서대로 계산했을 때 비준단가가 이어지는지 확인합니다.
- 수량 연결: 비준단가에 곱한 면적·수량이 대상물건의 어느 면적인지 확인합니다.
- 최종 조정: 비준가액과 감정평가액이 다르면 시산가액 조정, 반올림, 일괄평가·배분 이유를 찾습니다.
- 사례의 거래시점과 평가 기준시점을 구분하지 못했습니다.
- 사례단가가 전유면적·계약면적·토지면적 중 무엇을 기준으로 한 값인지 모릅니다.
- 계수의 비교 방향을 확인하지 않고 크고 작음만 해석했습니다.
- 비준가액과 최종 평가액이 다른 이유를 찾지 못했습니다.
- 대상물건과 다른 동·호 또는 다른 물건번호의 평가서를 보고 있습니다.
- 보고서 기준시점 이후의 시장 변화를 조사하지 않았습니다.
6. 평가사례와 현재 시세를 분리합니다
감정평가서의 거래사례는 평가 기준시점의 가액을 설명하는 근거입니다. 현재 입찰가를 정할 때는 기준시점 이후의 실제 거래, 현재 매물, 임대 시세, 물건 상태 변화와 비용을 별도 표에서 조사해야 합니다. 평가서의 보정계수를 그대로 복사해 현재 시세를 계산하지 않습니다.
| 평가서에서 얻는 것 | 현재 다시 조사할 것 |
|---|---|
| 기준시점, 선택한 사례, 보정 논리, 평가 당시 단가와 평가액 | 기준시점 이후 실거래, 현재 경쟁 매물, 현장 상태, 권리·점유 변화, 취득·수리·명도·금융비용 |
| 평가자가 당시 고려한 가치형성요인 | 현재도 같은 조건인지, 새 교통·정비·하자·관리 변화가 있는지 |
완료 체크리스트
- 사건·물건과 대상 부동산을 맞췄나요?
- 기준시점과 사례 거래시점을 따로 적었나요?
- 사례 선택 이유와 원자료 위치를 찾았나요?
- 보정계수와 비교 방향을 평가서 문구로 확인했나요?
- 사례단가→비준단가→적용단가→평가액을 검산했나요?
- 현재 시세 재조사를 별도 행동으로 남겼나요?
자주 묻는 질문
거래사례 가격이 감정가와 다르면 평가가 틀린 건가요?
가격이 다르다는 사실만으로 틀렸다고 볼 수 없습니다. 사례 거래가격에는 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등이 적용될 수 있고 다른 평가방법과 조정될 수도 있습니다. 산출과정을 먼저 읽으세요.
비교사례가 같은 단지가 아니면 사용할 수 없나요?
같은 단지 여부만으로 판단하지 않습니다. 규칙상 대상과 가치형성요인이 같거나 비슷한 사례를 비교하는 구조이므로, 평가서가 위치·용도·규모·환경 차이를 어떻게 설명하고 보정했는지 확인합니다.
감정평가서의 단가를 현재 입찰가에 그대로 써도 되나요?
권장하지 않습니다. 단가는 평가 기준시점의 분석 결과입니다. 기준시점 이후 실거래와 현장 상태, 권리·비용을 별도로 확인한 뒤 현재 자금계획을 세우세요.
보정계수를 곱했는데 몇 원이 다릅니다
표시 자릿수보다 더 많은 내부 계수, 반올림·절사, 적용단가 결정이나 시산가액 조정이 있을 수 있습니다. 평가서의 산식과 조정 설명을 찾고, 찾지 못하면 차이를 그대로 기록합니다.
공식 근거와 적용 범위
감정평가에 관한 규칙은 거래사례비교법의 뜻과 감정평가서에 포함할 거래사례 선정·사정보정·가치형성요인 비교 내용을 규정합니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 경매 정보 수집 안내는 평가서에서 평가액·평가일·환경·산출과정 등을 확인할 수 있다고 설명합니다(확인일 2026-10-03). 이 글의 빈 표와 가상 계수는 판독 연습용이며 감정평가서나 현재 시세 산정을 대신하지 않습니다.
대표 이미지는 실제 감정평가서나 실제 거래사례가 아니라, 사례 선택과 보정 단계를 설명하도록 만든 AI 설명용 이미지입니다.
랜드114 · 다음 읽기
함께 보면 좋은 글
본문의 확인 항목을 정리하셨다면 다음 질문도 이어서 확인해 보세요.
