임대사례비교법은 비슷한 부동산의 임대사례를 출발점으로 삼아 계약 사정·날짜·물건 조건의 차이를 조정해 임대료를 구하는 감정평가방법입니다. 사례의 월세가 100만원이라고 대상 물건도 100만원을 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 평가서에서는 비교할 임대료의 단위와 계약 조건, 곱해진 계수의 방향부터 읽으세요.
① 매매가격이 아니라 임대료를 비교합니다. 원·만원, 연·월, 한 호실 전체·㎡당을 나눕니다.
② 보증금·관리비·무상사용기간 등 계약 조건이 다르면 월세 숫자만 나란히 놓지 않습니다.
③ 비준임료는 이 방법의 계산 결과이며 실제 계약 월세나 개인 순이익을 보장하지 않습니다.
이미 받은 경매 감정평가서에 임대료 산정표가 있을 때, 그 표를 옮겨 적고 계산을 재현하는 입문 안내입니다. 모든 경매 평가서에 임대료 평가가 있는 것은 아닙니다. 보증금이 있는 계약의 환산율을 새로 정하거나 적정 월세를 추천하는 글도 아닙니다. 아래는 계약 조건과 면적 범위를 같게 정리했다고 놓은 가상 연습입니다.
거래사례비교법과 이름만 다른가요?
아닙니다. 거래사례비교법은 매매 거래 등을 비교해 부동산의 가액을 구하고, 임대사례비교법은 임대사례를 비교해 임대료를 구합니다. 감정평가에 관한 규칙 제2조 제7·8호에서 둘의 정의를 나누며, 제22조는 임대료 감정평가에 임대사례비교법을 적용하도록 정합니다.
감정평가 실무기준 400-3.3.2에서 이 방법으로 산정한 임대료를 ‘비준임료’라고 부릅니다. 월 임대료를 환원율로 나눠 가격을 구하는 수익환원 계산이나, 기초가액에서 출발하는 적산법과도 출발 자료·결과를 구분하세요. 임대료 표의 결과를 낙찰가로 옮겨 쓰면 단위부터 맞지 않습니다.
사례를 고를 때 월세 외에 무엇을 읽나요?
차임은 공간을 사용하는 대가로 내는 임대료를 뜻합니다. 계약 내용과 임대차 사정, 날짜를 조정할 수 있는지, 위치·물적 조건을 비교할 수 있는지를 함께 봅니다. 공식 실무기준 400-3.3.2.2는 이런 요건을 갖춘 적절한 사례를 선택하는 구조입니다. 같은 건물이라는 이유만으로 계약 조건까지 같다고 가정하지 않습니다.
| 나눠 볼 항목 | 옮길 원자료 | 섞으면 생기는 문제 |
|---|---|---|
| 금전·부담 | 보증금, 차임, 관리비·기타 부담 | 돌려줄 보증금 원금을 임대료 수입에 더함 |
| 기간·조건 | 임대시점, 계약 기간, 무상사용 등 특약 | 명목 월세를 모든 달의 수입으로 가정 |
| 공간 범위 | 호실 전체·㎡당, 면적 기준, 용도·상태 | 전체 월세에 면적을 다시 곱함 |
예를 들어 보증금 1,000만원·월세 100만원인 계약을 ‘연 임대료 2,200만원’이라고 단순 합산하지 않습니다. 보증금 원금은 월세와 성격이 다릅니다. 평가서가 어떤 임대료 범위와 환산 근거를 사용했는지 원문에서 읽고, 다른 조건을 맞추지 못한 사례는 비교 보류로 표시하세요. 임대 광고의 호가와 체결된 사례도 별도 칸에 둡니다.
평가서에서 어디부터 어떤 순서로 찾나요?
- 대상·기준시점: 표지와 대상 목록에서 사건·물건, 범위와 면적을 맞춥니다. 감정평가 기준시점 기록법으로 사례 임대시점과 평가 날짜를 구분하세요.
- 방법·사례: 산출근거·결정 의견에서 ‘임대사례비교법’, ‘비준임료’ 또는 임대료 산정 부분을 찾습니다. 글자 검색이 안 되는 문서는 목차·표·별첨을 넘깁니다. 모든 평가서의 소제목은 같지 않습니다.
- 계약과 입력: 사례 기호를 유지하고 위 계약 조건, 금액·기간·면적 기준과 선정 이유를 옮깁니다. 실제 서류의 표 제목과 쪽수를 남깁니다.
- 조정과 방향: 사정보정은 특수한 임대차 사정의 조정, 시점수정은 날짜 사이 임대료 수준의 조정, 가치형성요인 비교는 위치·상태 등의 차이 조정으로 읽습니다. 각 계수를 사례에 곱하는지 나누는지 산식을 그대로 적습니다.
- 결과 연결: 조정 후 비준임료의 단위와 최종 임대료 결정값을 확인합니다. 반올림이나 다른 방법과의 비교·조정 설명을 숫자 옆에 붙입니다.
시점수정은 원칙적으로 사례물건의 임대료 변동을 기준으로 하며, 실무기준은 그 자료를 구하기 어렵거나 적절하지 않은 경우 고려할 자료도 정합니다. 독자가 뉴스의 집값 상승률을 골라 빈 계수 칸을 채우는 절차는 아닙니다. 원문 계수와 그 근거 위치를 연결하세요.
가상 월세 100만원에서 어떤 값을 준비하나요?
가상 사례 A는 50㎡인 한 호실 전체의 임대료가 월 100만원이고 12개월 모두 같은 월세라고 놓습니다. 보증금·관리비·기타 부담·무상사용기간이 없는 단순 계약이며, 대상과 사례의 비교 범위와 조건은 이미 정리됐다고 가정합니다. 실제 계약서나 감정평가 수치를 제시하는 예가 아닙니다.
| 연습 입력 | 가상 값 | 이 표의 약속 |
|---|---|---|
| 사례 임대료 | 100만원/월 1,200만원/년 |
한 호실 전체, 같은 금액 12개월 |
| 사정보정 | 1.00 | 별도 특수 사정 조정 없음 |
| 시점수정 | 1.02 | 사례에 곱해 기준시점으로 옮김 |
| 가치요인 비교 | 0.95 | 사례에 곱해 대상 조건으로 옮김 |
1.02와 0.95는 계산을 따라가기 위한 임의의 계수입니다. 현재 시장의 상승률이나 특정 층·위치의 보정률이 아닙니다. 이 연습에서만 모두 ‘사례 임대료에 곱해 대상 조건으로 옮기는 방향’으로 정합니다. 실제 평가서의 비교 방향이 반대이면 이 가정을 복사하지 않습니다.
연 1,162.8만원과 월 96.9만원은 어떻게 나오나요?
예제의 가상 표에서는 연간 사례 임대료에 세 계수를 곱한 뒤 마지막에 12로 나눕니다. 월 환산은 단위 비교를 위한 것이며 그 금액에 새 임대차가 체결된다는 뜻은 아닙니다.
| 계산 단계 | 산식 | 결과 |
|---|---|---|
| 연간 출발값 | 100 × 12 | 1,200만원/년 |
| 사정·시점 | 1,200 × 1.00 × 1.02 | 1,224만원/년 |
| 대상 조건 | 1,224 × 0.95 | 1,162.8만원/년 |
| 월평균 환산 | 1,162.8 ÷ 12 | 96.9만원/월 |
검산: 96.9 × 12 = 1,162.8이며, 1,162.8 ÷ 0.95 ÷ 1.02 ÷ 1.00 = 1,200으로 돌아옵니다. 1.02 × 0.95 = 0.969이므로 출발값의 96.9%가 됩니다. +2%와 −5%를 단순히 더해 −3%로 처리하면 같은 계산이 아닙니다.
면적당 값으로 바꿔도 범위가 같아야 합니다. 가상 사례의 100만원 ÷ 50㎡ = 월 2만원/㎡이고, 2 × 1.02 × 0.95 = 월 1.938만원/㎡입니다. 여기에 같은 50㎡를 곱하면 월 96.9만원으로 돌아옵니다. 이미 한 호실 전체 금액인 96.9만원에 다시 50을 곱하지 마세요.
다시 꺼내 볼 임대사례 판독표
표 위에 ‘대상·범위 ____ / 기준시점 ____ / 파일명 ____ / 사례 기호 ____’를 먼저 적습니다. 계약 조건과 단위를 생략하지 않아야 다시 열었을 때 원문 숫자를 찾을 수 있습니다.
| 항목 | 원문 값·조건 | 쪽수·검산·보류 |
|---|---|---|
| 사례·계약 | 임대시점 ____ 보증금·차임 ____ 관리비·특약 ____ |
선정 이유 ____ 미확인 조건 ____ |
| 비교할 임대료 | ____ 원/만원 연·월 ____ 전체·㎡당 ____ |
면적 기준 ____ 조건 정리 근거 ____ |
| 조정·결과 | 계수·곱/나눗셈 ____ 비준임료 ____ |
사유·근거 쪽 ____ 최종 결정과 차이 ____ |
| 채운 가상 행 | 월 100 → 연 1,200 × 1 × 1.02 × 0.95 |
연 1,162.8 월환산 96.9만원 실제 권장 월세 아님 |
완성 메모: ‘가상 A, 보증금·추가 부담 없음, 50㎡ 한 호실 전체. 연 1,200만원에 사례→대상 방향의 계수 적용, 연 1,162.8만원·월환산 96.9만원. 실제 계약·내 순수익과 구분.’처럼 저장하세요. 실제 메모에는 각 입력·계약 조건·계수 사유가 있는 원문 쪽수를 붙이고, 파일을 다시 열어 같은 위치에서 역산되면 판독 기록이 완성됩니다.
임대료가 안 맞거나 계약 조건이 빠져 있으면요?
- 12배 차이: 연 임대료와 월세를 대조하고 환산을 별도 줄로 적습니다.
- 면적 배수 차이: 전체 금액인지 ㎡당 단가인지 확인합니다. 전용·공용 포함 면적도 섞지 않습니다.
- 보증금·특약 미확인: 임대료 정리 근거와 사례의 계약 조건이 나온 표·별첨을 찾습니다. 다른 사례의 환산율을 빌려 빈칸을 메우지 않습니다.
- 계수 사유·방향 미확인: 항목별 비교표와 산식으로 돌아갑니다. 0.95만 보고 임의로 ‘이 호실은 5% 나쁘다’고 설명하지 않습니다.
담당 설명을 요청할 때는 ‘○쪽 사례 A의 계약 조건과 임대료 단위, 사정보정·시점수정·가치요인 계수의 근거 및 적용 방향은 어디에 있나요? 재계산값과 최종 결정액의 차이는 무엇인가요?’라고 원문 위치·숫자·자신의 계산을 함께 준비하세요. 보증금 반환, 공실 기간, 실제 비용을 포함한 투자 현금흐름은 별도 검토입니다.
자주 묻는 질문
광고 월세도 평가서의 임대사례와 같나요?
자동으로 같다고 보지 않습니다. 광고인지 체결된 사례인지, 계약 조건과 기준시점이 무엇인지 나누어 읽습니다.
보증금 원금을 연 임대료에 더하면 되나요?
그렇게 단순 합산하지 않습니다. 원금과 임대료를 구분하고 평가서가 사용한 임대료 범위·환산 근거를 확인하세요.
계수가 1보다 작으면 대상이 항상 열등한가요?
비교 방향과 항목의 뜻을 먼저 봅니다. 위 가상 표의 곱셈 방향을 다른 보고서에 그대로 적용하지 않습니다.
월환산 96.9만원을 받으면 그만큼 이익인가요?
아닙니다. 가상 평가 계산과 실제 계약은 다르고, 실제 임대수입에서도 비용·공실·금융 부담 등을 별도로 따져야 합니다.
공식 근거와 확인일
2026년 10월 29일 확인. 감정평가에 관한 규칙 제2조 제8호·제13조·제22조(시행 2023년 9월 14일), 감정평가 실무기준 400-3.3.2.1~5(시행 2023년 9월 13일)를 참고하세요. 예제의 임대료·면적·계수는 실제 사건·시장 수준이 아닌 가정입니다.
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