- 기일입찰·호가경매에서 마감 때까지 허가할 매수가격 신고가 없으면 한 번 더 최고할 수 있습니다.
- 그 재최고에도 신고가 없으면 같은 기일의 마감을 다시 취소할 수 없습니다.
- 최종 마감 뒤 새 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 재확인합니다.
경매 매각기일에 입찰자가 없으면 곧바로 다음 기일만 정해지는 것으로 생각하기 쉽습니다. 그러나 민사집행법 제115조 제4항은 기일입찰 또는 호가경매에서 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없으면 집행관이 즉시 그 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격 신고를 최고할 수 있다고 정합니다. 이어진 최고에도 신고가 없으면 같은 조 제5항에 따라 다시 마감을 취소할 수 없습니다. 이 글은 매각기일 안에서 일어나는 ‘재최고’와 최종 마감 뒤의 새 기일을 나누어 읽는 방법입니다.
‘입찰자가 없다’는 말을 먼저 둘로 나누세요
첫째는 처음 마감 시점에 허가할 매수가격 신고가 없는 경우입니다. 이때 법은 집행관의 재최고 가능성을 둡니다. 둘째는 그 재최고에도 신고가 없어 최종적으로 마감된 경우입니다. 이 둘을 한 문장으로 기록하면 현장에서 어떤 고지가 있었는지 사라집니다. 입찰표를 내지 않은 사람도 최종 마감과 새 공고를 같은 말로 섞지 않는 편이 좋습니다.
| 상황 | 법문상 확인 | 내 기록 |
|---|---|---|
| 처음 마감 전 신고 없음 | 집행관이 마감을 취소하고 다시 최고할 수 있음 | 최초 마감 시각·고지 문구 |
| 재최고 중 신고 발생 | 같은 방법으로 매수가격 신고 진행 | 신고 여부와 물건번호 |
| 재최고에도 신고 없음 | 마감을 다시 취소하지 못함 | 최종 마감·다음 공고 확인일 |
최종 마감 뒤에는 무엇이 달라지나요?
민사집행법 제119조는 허가할 매수가격 신고 없이 매각기일이 최종적으로 마감되면, 법원이 정한 범위에서 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하도록 규정합니다. 다만 다음 최저가격·기일을 현장에서 들은 추측이나 일반적인 유찰 비율로 계산하면 안 됩니다. 사건별 공고의 물건번호, 최저매각가격, 기일을 다시 확인해야 합니다.
현장과 집에서 이어 쓰는 3칸 표
- 현장 고지: 최초 마감·재최고·최종 마감이 있었는지 시각과 함께 기록합니다.
- 사건 상태: 사건번호와 물건번호를 적고, 즉시 나온 안내문 또는 법원경매정보의 변경 표시를 확인합니다.
- 다음 행동: 새 매각기일·최저매각가격·보증금·특별매각조건을 다음 입찰 전에 다시 대조할 날짜를 정합니다.
가령 오전의 첫 마감 뒤 재최고가 있었지만 끝내 신고가 없었다면, “오늘 유찰”이라고만 적지 말고 ‘재최고 후 최종 마감’으로 분리해 두세요. 이후 새 기일이 공고되면 그 공고의 날짜와 금액을 별도 줄에 적으면 과거 현장 메모와 최신 공고를 혼동하지 않습니다.
입찰가를 고쳐 쓰는 상황과도 다릅니다
재최고는 신고가 없는 상태에서 집행관이 같은 방법으로 신고를 최고할 수 있는 절차입니다. 이미 작성한 입찰표의 가격을 제출 뒤에 마음대로 수정하는 문제와는 다릅니다. 실제 입찰서류의 교체·정정 가능 여부는 해당 기일의 법원 안내를 따르세요.
모든 경매 방식에 재최고가 적용되나요?
제115조 제4항은 기일입찰 또는 호가경매를 명시합니다. 기간입찰의 마감·개찰과 같은 방식으로 섞어 설명하면 안 됩니다.
재최고가 꼭 한 번 있었는지는 어떻게 확인하나요?
현장 고지와 사건기록의 확인 방법을 담당 법원에 문의하세요. 입찰자 개인의 메모만으로 절차 사실을 확정하지 않는 편이 안전합니다.
새 기일의 보증금도 같은가요?
재매각·새 기일의 조건은 사건 공고를 다시 확인해야 합니다. 과거 공고의 보증금이나 특별조건을 그대로 적용하면 안 됩니다.
자주 묻는 질문
첫 마감 뒤 바로 나가도 되나요?
첫 마감 뒤 재최고가 가능한 절차인지 현장 고지를 확인하세요. 개인 일정에 따른 행동은 법원 안내와 자신의 판단에 따라야 합니다.
입찰자가 없으면 물건이 자동으로 취소되나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 최종 마감 뒤 새 매각기일과 최저가격에 관한 법원 공고를 확인해야 합니다.
다음 기일 가격을 직접 계산해도 되나요?
일반적인 할인 비율을 적용해 확정값처럼 쓰면 안 됩니다. 공고의 최저매각가격을 기준으로 자금계획을 다시 세우세요.
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기일 안의 재최고를 구분했다면, 최종 마감 뒤 새 기일과 입찰표 점검도 함께 확인하세요.
근거와 기준일
기준일: 2026년 10월 29일. 아래 내용은 일반적인 부동산 경매 절차의 읽는 방법입니다. 실제 사건의 통지·기한·제출 방식은 해당 집행법원의 사건기록과 최신 안내를 우선합니다.
