- 감정가의 평가일은 가격 숫자와 함께 읽어야 하는 기준시점입니다.
- 평가일이 과거라고 해서 입찰자가 임의로 현재 가격을 확정하거나 감정가를 고칠 수는 없습니다.
- 평가서·매각공고·현장 관찰의 날짜를 분리한 표가 판단의 출발점입니다.
경매 감정평가서의 평가일이 오래되어 보인다면 “감정가가 틀렸다” 또는 “지금 시세가 곧 낙찰가다”라고 바로 쓰면 안 됩니다. 감정평가액은 평가 대상과 기준시점이 있는 자료이고, 법원은 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다. 이 글은 입찰자가 평가일·공고일·현장 확인일을 한 표에 나누어 기록하는 방법을 설명합니다.
날짜 세 개를 왜 따로 적나요?
| 확인 칸 | 자료에서 적을 내용 | 다음 행동 |
|---|---|---|
| 평가 기준시점 | 감정평가서의 평가일·평가 대상 | 평가한 시점과 범위를 적기 |
| 매각 공고일 | 해당 기일 공고와 최저매각가격 | 어느 기일의 조건인지 표시 |
| 현장 확인일 | 직접 본 외관·점유 표시·접근 조건 | 관찰 사실과 추정을 분리 |
| 등기·대장 발급일 | 발급한 문서의 현재 출력일 | 과거 평가일과 같은 날짜로 쓰지 않기 |
가상 자료로 기록표를 채워 볼까요?
가상으로 평가서의 기준시점이 2025년 12월 1일, 입찰 공고일이 2026년 10월 10일, 현장 확인일이 2026년 10월 20일이라고 하겠습니다. 이 세 날짜는 서로 다른 일을 설명합니다. 기록표에는 “평가서의 대상·평가액”, “이번 기일의 최저매각가격”, “현장에서 본 외관의 변화”를 각각 적습니다. 현장에서 본 공사 흔적만으로 감정가를 다시 계산하거나 낙찰가를 단정하지 않습니다.
입찰 전에 어떤 순서로 확인하나요?
- 감정평가서 첫 부분에서 사건·물건번호, 평가일, 평가 대상을 한 줄에 옮깁니다.
- 매각공고에서 같은 물건번호의 기일과 최저매각가격을 적습니다.
- 현장 확인은 출입 가능한 범위에서 날짜·위치·관찰 사실만 남기고, 내부 상태나 법률효과를 추정하지 않습니다.
- 등기부·건축물대장 등 별도 자료는 발급일과 확인 항목을 붙여 평가서와 섞지 않습니다.
- 날짜가 오래됐다는 사실이 자금 계획에 중요하다면, 낙찰가 예상이 아니라 추가 확인이 필요한 항목으로 표시합니다.
판단을 멈추고 다시 물어볼 상황
- 사건번호·물건번호·기일 중 하나라도 문서마다 다릅니다.
- 자료 문구가 서로 다르지만 어느 문서가 최신인지 알 수 없습니다.
- 문서에 없는 사실을 금액·기간·권리로 단정하려고 합니다.
자주 묻는 질문
감정가와 최저매각가격은 왜 다를 수 있나요?
법원이 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하므로, 같은 숫자로 고정해 읽으면 안 됩니다.
평가일이 오래되면 입찰을 못 하나요?
평가일만으로 입찰 가능 여부를 판단할 수 없습니다. 물건 자료·기일·권리·현황을 함께 확인해야 합니다.
현장 사진을 찍으면 감정평가서를 대신하나요?
아닙니다. 사진은 제한된 관찰 기록일 뿐이며 평가서의 대상·기준시점·산정 과정을 대체하지 않습니다.
근거와 확인일
확인일: 2026년 10월 22일. 찾기쉬운 생활법령정보의 부동산 경매 안내와 연결된 현행 법령 정보를 바탕으로 정리했습니다. 실제 사건의 기일·서류·권리관계는 법원 사건자료와 담당 법원 안내가 우선입니다.
일반적인 경매 절차 정보이며 개별 사건의 법률판단·입찰 결정을 대신하지 않습니다.
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