① 매수가격 신고가 없으면 집행관은 1회에 한해 즉시 마감을 취소하고 다시 신고를 최고할 수 있습니다.
② 최종적으로 신고가 없으면 법원은 새 매각기일과 조정된 최저매각가격을 정합니다.
③ ‘몇 퍼센트 내려간다’는 일반 공식보다 새 공고의 날짜·가격·특별조건을 기록하세요.
경매 유찰 다음 기일은 ‘아무도 안 샀으니 다음번에는 무조건 싸다’는 뜻이 아닙니다. 입찰이 없는 날에는 당일 절차가 한 번 더 진행될 수 있고, 최종 종결 뒤 법원이 새 매각기일과 최저매각가격을 정합니다. 초보 입찰자는 현장의 ‘유찰’이라는 말만 기억하기보다, 어느 단계에서 종결됐는지와 새 공고의 숫자를 분리해 기록해야 합니다.
유찰 뒤에 남길 세 칸
이 글은 기일입찰에서 매수가격 신고가 없거나, 다음 기일을 기다리는 사람을 위한 안내입니다. 끝나면 ‘당일 재최고 여부 / 새 매각기일 / 새 최저매각가격’ 세 칸을 공고에서 옮겨 적게 됩니다. 실제 가격 인하 폭은 법원과 사건별 매각조건을 확인해야 하며, 다른 사건의 유찰 횟수나 할인율을 그대로 적용하면 안 됩니다.
사건 진행내역과 공고에서 취소·변경 여부를 다시 확인할 때는 경매기일이 바뀌었나요?도 함께 읽어보세요.
| 상황 | 무슨 절차인가 | 내가 적을 것 |
|---|---|---|
| 첫 마감까지 신고 없음 | 집행관이 1회 즉시 마감 취소·재최고 가능 | 재최고가 있었는지 |
| 두 번째에도 신고 없음 | 입찰 종결 | 종결 시각·사건번호 |
| 새 공고 | 법원이 새 기일과 최저매각가격을 정함 | 새 날짜·가격·조건 |
현장에서 다음 기일을 확인하는 4단계
1단계: ‘입찰자 없음’과 ‘내 입찰 무효’를 구분합니다
입찰자가 없다는 것은 정해진 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없었다는 뜻입니다. 반면 입찰표·보증·물건번호에 문제가 있으면 개별 입찰이 개찰에서 제외될 수 있습니다. 내가 봉투를 냈는데 결과가 없었다면 단순히 유찰이라고 단정하지 말고 사건·물건번호와 내 입찰의 처리 결과를 집행관 안내로 확인하세요.
2단계: 첫 마감 뒤 재최고가 있었는지 듣습니다
민사집행법과 절차 안내에 따르면, 입찰 마감까지 매수가격 신고가 없을 때 집행관은 1회에 한해 즉시 마감을 취소하고 같은 방식으로 다시 신고하도록 최고할 수 있습니다. 따라서 첫 마감의 분위기만 보고 자리를 떠나기보다, 재최고가 진행되는지와 최종 종결 선언을 구분해 보세요. 기일입찰에서 마감은 집행관의 선언으로 이뤄집니다.
3단계: 새 가격을 계산하지 말고 공고의 숫자를 옮깁니다
최종적으로 신고가 없으면 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정한다고 안내됩니다. 여기서 ‘상당히’는 모든 사건에 같은 비율이라는 뜻이 아닙니다. 가상 메모에는 ‘기존 최저매각가격: 공고값 / 새 최저매각가격: 새 공고값 / 차이: 두 공고를 보고 계산’이라고 남기고, 새 공고가 나온 뒤에만 비교하세요.
4단계: 다음 입찰 전에 물건자료도 다시 확인합니다
날짜와 가격만 바뀌었다고 가정하면 안 됩니다. 새 기일을 기다리는 동안 사건 상태, 특별매각조건, 점유·권리 관련 자료가 달라졌는지 공고와 매각물건명세서를 다시 읽어야 합니다. 처음 분석했던 메모에는 ‘확인일’을 붙이고, 새 공고를 봤을 때 달라진 문구가 있으면 그 이유를 추측하지 말고 법원 자료와 필요한 전문가 상담으로 확인하세요.
새 가격은 출발점일 뿐입니다. 권리·명도·수리비와 내가 감당할 상한을 반영한 최대 입찰가를 별도로 계산해야 합니다.
새 공고에서 복사할 기록 양식
다음 양식을 메모장에 복사해 두세요.
- 사건·물건번호: ________ / 물건 ___
- 당일 결과: 첫 마감 뒤 재최고 여부 ________ / 최종 종결 ________
- 새 매각기일·장소: ________
- 새 최저매각가격: ________
- 다시 읽을 문서: 매각물건명세서 / 현황조사보고서 / 감정평가서 / 특별매각조건
이 양식은 법원이 제공하는 공식 서식이 아니라, 공고의 값을 빠뜨리지 않기 위한 개인 기록표입니다. 실제 입찰가격·보증금은 다음 기일 공고와 사건 조건을 보고 새로 정해야 합니다.
자주 묻는 질문
아무도 입찰하지 않으면 그 자리에서 바로 가격이 내려가나요?
첫 마감에 신고가 없으면 1회에 한해 즉시 다시 신고하도록 최고할 수 있습니다. 최종 종결 뒤 새 기일과 최저매각가격은 법원이 정하며, 사건 공고로 확인해야 합니다.
유찰된 물건은 무조건 안전한 물건인가요?
아닙니다. 유찰 이유는 권리, 점유, 가격, 물건 상태 등 여러 요소와 연결될 수 있습니다. 낮아진 가격만 보고 위험이 사라졌다고 판단하지 마세요.
새 공고가 뜨기 전에 보증금부터 준비해도 되나요?
다음 기일의 보증금액과 제공방법은 새 공고와 특별매각조건을 기준으로 확인해야 합니다. 이전 기일의 금액을 그대로 준비하지 않는 편이 안전합니다.
새 기일에 처음 입찰하는 사람도 이전 자료를 읽어야 하나요?
네. 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 새 공고를 함께 읽고, 기준일과 변경된 사항을 구분해야 합니다.
근거와 기준일
찾기쉬운 생활법령정보의 ‘기일입찰의 절차’(2026-10-09 확인)는 매수가격 신고가 없을 때의 재최고와 최종 종결 뒤 새 매각기일·최저매각가격 결정을 안내합니다. 대표 이미지는 실제 법정이나 경매 화면이 아닌 AI 설명용 이미지입니다.
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