경매 건축물대장 확인법｜위반건축물·용도·전유부를 따로 보세요
등기사항증명서는 권리관계, 건축물대장은 건축물의 공적 현황을 확인하는 자료입니다. 아파트·다세대는 대상 호실의 전유부와 건물 표제부를 함께 확인합니다. 위반 표시·실제 용도·면적 차이는 낙찰만으로 해결되지 않으므로 입찰 전에…
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경매 제시외 건물｜감정가에 포함되면 내 소유가 될까요?
경매 제시외 건물은 사진에 보이거나 감정가에 들어 있다는 이유만으로 취득을 확정할 수 없습니다. 매각목록, 평가 조건, 부합물·종물 여부와 제3자의 권리를 나누어 점검해야…
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토지 경매 토지이용계획 확인법｜토지이음에서 규제·도로·고시 읽기
지번을 정확히 맞춘 뒤 용도지역·지구·구역과 다른 법률의 제한을 함께 봅니다. 계획도로와 실제 진입로, 도시계획의 구상과 결정·인가를 구분합니다. 토지이음 열람만으로 건축 가능성을 확정하지 말고 담당 부서에 목적을 구체적으로…
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오피스텔 경매 분석 업무용과 주거용 차이와 세금 체크리스트
오피스텔은 아파트와 달리 업무시설의 성격과 주거 기능을 함께 가진 부동산입니다. 그래서 경매에 참여할 때도 단순히 시세만 비교하기보다 어떤 용도로 사용되는지, 관련 세금과 관리 방식은 어떤지 등을 함께 검토해야 합니다. 특히 같은 오피스텔이라도 실제 이용 형태와 계약 구조에 따라 투자 판단에 영향을 주는 요소가 달라질 수 있습니다. 참고 세금은 취득…
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부동산 경매 분석용 엑셀 만드는 법｜경린이도 따라하는 권리·시세·비용 관리표
경매 물건을 분석하다 보면 사건번호와 시세, 권리관계, 예상 비용을 각각 메모해 관리하는 경우가 많습니다. 하지만 물건 수가 늘어나면 정보가 흩어져 비교가 어려워지고, 중요한 항목을 빠뜨릴 가능성도 커집니다. 이럴 때 부동산 경매 분석용 엑셀을 만들어 관리하면 물건별 진행 상황을 체계적으로 기록할 수 있으며, 입찰 여부를 판단하는 과정도 훨씬…
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빌라 경매 시세 조사 방법｜비교사례 선택부터 적정 시세 계산까지
아파트는 KB시세나 실거래 자료가 비교적 풍부하지만, 빌라는 동일한 조건의 거래 사례를 찾기 어려운 경우가 많습니다.같은 동네라도 건축 연도와 대지지분, 주차장, 층수 등에 따라 가격 차이가 크게 발생하기 때문입니다. 그래서 빌라 경매에서는 ‘얼마에 거래됐는가’보다 ‘무엇을 기준으로 비교했는가’가 등 빌라 경매…
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서울 강서구 빌라 경매 분석｜전세가·역전세·환금성 체크포인트
서울 강서구는 서울 서남권의 대표적인 빌라 밀집 지역으로, 법원경매 물건도 꾸준히 나오는 곳입니다. 하지만 아파트와 달리 빌라는 전세가율, 역전세 가능성, 환금성에 따라 투자 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 같은 강서구라도 화곡동, 등촌동, 방화동, 가양동처럼 생활권과 교통 여건에 따라 시장 분위기가 다를 수 있으므로 지역 특성을 함께 살펴봐야…
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아파트 경매 시세조사 5단계｜실거래·매물·전세 비교
아파트 경매에서 가장 많이 하는 실수 중 하나는 감정가만 보고 입찰가를 결정하는 것입니다. 감정가는 감정평가 당시의 기준 가격일 뿐이며, 현재 시장가격과 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 실거래가, 현재 매물 가격, 전세 시세를 함께 비교하여 실제 시장가치를 판단해야 합니다. 이번 글에서는 초보자도 따라 할 수 있는 아파트 경매 시세조사…
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경매 물건 검색 후 첫 분석 순서｜사건서류 5종 확인법
경매 물건을 찾았다면 가장 먼저 무엇을 확인해야 할까요? 법원경매 사이트에서 마음에 드는 물건을 찾았다고 해서 바로 입찰가를 계산하면 위험할 수 있습니다. 경매에서는 시세보다 먼저 사건서류를 확인하는 과정이 필요합니다. 같은 아파트라도 임차인의 권리관계, 점유 상태, 추가 부담 가능성에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 특히 초보자라면…
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