‘전세의 월세화’ 주거비 계산｜전월세전환율 계산기로 손해 줄이기

보증금 부담 때문에 월세나 반전세를 선택하는 흐름은 ‘전세의 월세화’라고 부르는 편이 정확합니다. 서울시가 9월 18일 발표한 8월 잠정 통계에서는 전세 거래가 7,263건, 월세 거래가 7,347건이었습니다. 전세 거래 중 갱신계약 비중은 58.9%였습니다. 거래량은 신고기한이 남은 조회 기준치이므로 뒤에 추가될 수 있습니다.

전월세전환율 계산기는 어떤 숫자를 넣나요?

먼저 전세보증금과 월세 조건 중 실제로 바뀌는 보증금 차액을 계산합니다. 예를 들어 기존 보증금 3억원에서 새 보증금 1억8천만원으로 낮추고 월세를 받는다면 전환 대상은 전체 3억원이 아니라 차액 1억2천만원입니다. 간단한 연 환산 공식은 ‘전환 보증금 차액 × 연 전환율 ÷ 12’입니다.

이 표는 계산 방법을 보여주는 예시입니다. 실제 법 적용은 계약이 기존 임대차의 보증금을 월차임으로 전환하는 상황인지, 갱신·증액 등 어떤 경우인지에 따라 검토해야 합니다. 기존 계약의 월세가 한국은행 기준금리 변동만으로 자동 조정되는 것은 아닙니다.

법정 산정률과 시장 전환율은 어떻게 다른가요?

주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 산정률 상한을 정합니다. 시행령은 한 갈래로 연 10%, 다른 갈래로 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율을 두며, 법의 구조상 적용 기준을 확인해야 합니다. 2026년 8월 27일 기준금리 3.00%를 대입한 갈래는 연 5.00%입니다. 이 법정 산정률은 모든 새 계약의 ‘적정 월세’를 정하는 시장 평균과 다릅니다.

서울시 주거정보는 자치구와 주택 유형별 전월세전환율 통계를 별도 항목으로 제공합니다. 지역·유형을 고른 뒤 실제 체결 조건과 비교하세요. 보증 심사용 환산율도 목적과 기간이 따로 있을 수 있습니다. 서로 다른 숫자를 하나의 전환율로 부르기 전에 출처와 용도를 표시하는 것이 중요합니다.

반전세 두 조건을 비교하는 계산표

월세 50만원과 보증금 감소분의 대출이자 또는 예금이자를 비교해 가계에 유리한지 판단합니다. 예금 금리와 대출 금리는 다르고 세금·수수료도 달라집니다. 계약서에는 보증금, 월차임, 지급일, 관리비, 계약기간을 구분해 기록하세요.

자주 묻는 질문

기준금리 3%면 모든 전세를 5%로 월세 전환하나요?

아닙니다. 5%는 법령 산식 한 갈래에 기준금리를 대입한 값입니다. 계약 상황과 시장 통계를 구분해야 합니다.

전세 3억원에서 1억8천만원으로 바꾸면 3억원을 계산하나요?

차액 1억2천만원을 전환하는 예시라면 그 차액을 넣습니다.

서울 전세 거래보다 월세 거래가 많아졌나요?

9월 15일 조회된 8월 거래 수치에서는 월세 7,347건, 전세 7,263건이었습니다. 잠정 자료이며 조회 기준일을 함께 표시해야 합니다.

기존 월세가 기준금리 인상만으로 오르나요?

자동으로 바뀌지 않습니다. 계약·갱신 조건과 법령 적용을 확인해야 합니다.

근거 자료와 확인 기준

• 서울시: 8월 전월세 거래와 갱신계약 비중, 2026.09.18
• 주택임대차보호법 시행령 제9조: 월차임 전환 산정률
• 한국은행: 기준금리 3.00% 결정, 2026.08.27
• 서울주거포털: 전월세전환율·입주물량 정보 항목

자료 확인일: 2026년 9월 23일. 전망은 확정된 결과가 아니며, 실제 거래·계약 전에는 최신 공고와 개인별 조건을 다시 확인하세요.

자료를 내 상황에 적용하기 전 마지막 점검

이 글의 지수·계약 사례·전망은 각 자료의 기준일과 조사 범위 안에서만 해석해야 합니다. 실제 의사결정 전에는 관심 단지와 동일한 면적·유형의 최신 실거래, 현재 매물 조건, 계약 또는 대출 서류를 다시 대조하세요. 숫자를 메모할 때는 출처, 기준일, 단위, 포함 범위를 함께 기록하면 서로 다른 통계를 섞는 실수를 줄일 수 있습니다. 매수·임대차 계약은 개인의 자금 사정과 법률관계가 다르므로, 공식 기관이나 금융회사·전문가에게 본인 조건으로 확인한 뒤 결정하세요.