- 법정 전환율과 시장 통계·보증 심사용 전환율은 용도가 다릅니다.
- 기준금리 3.00%와 시행령의 2%를 적용하면 법정 산식상 연 5.00%입니다.
- 바꾸는 보증금 차액에 연이율을 곱한 뒤 12로 나눠 월액을 계산합니다.
공식자료 확인: 2026년 9월 2일 오전 · 발표일과 시행일은 본문에 구분했습니다. 금액 사례는 가정한 계산이며 실제 상품 견적이 아닙니다.
전월세전환율은 보증금과 월세를 비교할 때 쓰는 비율이지만 모든 상황에 하나의 숫자를 넣으면 안 됩니다. 기존 보증금을 월세로 전환할 때의 법정 제한, 시장 통계, 보증 심사를 위한 환산은 목적이 다릅니다. 먼저 어떤 상황의 계산인지 정한 뒤 금액을 넣어야 합니다.
법정 전월세전환율은 어떤 산식인가요?
주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조는 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때의 산정률 제한을 정합니다. 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽을 비교합니다.
한국은행 8월 27일 결정의 기준금리 3.00%를 이 산식에 넣으면 3.00% + 2.00% = 5.00%이며 연 10%보다 낮습니다. 이는 확인일 기준 산식 설명입니다. 기존에 정한 월세가 기준금리 변화만으로 자동 변경된다는 뜻은 아닙니다.
뉴스에서 본 전환율과 숫자가 다른 이유는 무엇인가요?
| 숫자의 종류 | 주된 용도 | 잘못된 사용 |
|---|---|---|
| 법정 산정률 제한 | 보증금을 월차임으로 전환할 때 제한 검토 | 모든 신규 매물의 월세를 같은 값으로 결정 |
| 시장 전환율 통계 | 지역·유형별 시장 비교 | 통계 평균을 개별 계약의 법정 상한으로 사용 |
| 보증 심사용 환산율 | 기관의 보증 심사상 금액 재산정 | 법정 산식 대신 그대로 대입 |
예를 들어 한국주택금융공사의 2026년 상반기 전환율 안내는 전세자금보증 심사에서 임차보증금을 재산정하는 용도로 설명됩니다. 상반기 안내를 현재 모든 임대차 계약의 법정 비율로 가져오면 안 됩니다. 숫자 옆의 적용 기간과 목적을 함께 읽으세요.
보증금을 줄이는 금액으로 월세를 어떻게 계산하나요?
단순 계산식은 전환하는 보증금 차액 × 연 전환율 ÷ 12입니다. 남겨 놓는 보증금 전체가 아니라 실제로 월세로 바꾸는 차액이 계산 대상입니다. 아래는 연 5%를 넣은 산술 예시이며, 계약별 적용 여부를 먼저 확인해야 합니다.
| 월세로 바꾸는 보증금 차액 | 연 5% 적용 금액 | 12로 나눈 월액 |
|---|---|---|
| 6천만원 | 300만원 | 25만원 |
| 1억2천만원 | 600만원 | 50만원 |
| 2억1천만원 | 1,050만원 | 87만5천원 |
보증금 2억원 중 8천만원을 남기고 1억2천만원을 월세로 전환한다는 가정이라면, 계산에 넣는 금액은 1억2천만원입니다. 2억원 전체를 넣으면 보증금으로 남아 있는 부분까지 월세로 계산하는 오류가 생깁니다. 기존 월세가 있는 계약은 기존 금액과 전환에 따른 추가 금액도 구분해서 적어야 합니다.
반대로 제시된 월세의 연환산 비율을 비교하려면 월세 증가액에 12를 곱해 줄어드는 보증금으로 나눌 수 있습니다. 예를 들어 보증금 6천만원 감소에 월세가 30만원 늘어난다면 산술상 연 6%입니다. 이 계산만으로 법 위반 여부를 확정하지 말고 계약 종류와 적용 규정을 함께 확인해야 합니다.
신규 계약이나 월세를 전세로 바꾸는 경우도 같나요?
기존 보증금을 월차임으로 전환하는 법 조항의 상황과, 처음부터 보증금·월세를 정하는 계약을 같은 계산만으로 판단해서는 안 됩니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 반대 방향이나 등록 임대주택 등 다른 규율이 있는 경우에도 적용 범위를 따로 확인하세요.
따라서 온라인 계산기에서 나온 값을 상대방에게 제시하기 전에 현재 계약과 변경 계약을 비교합니다. 누가 임차인인지, 전환인지 신규 계약인지, 원래 금액이 얼마였는지, 어떤 날짜에 변경하는지를 정리하면 상담 시 판단에 필요한 사실을 빠뜨리지 않을 수 있습니다. 분쟁이 있다면 계약 원문을 갖고 법률 상담을 받는 편이 안전합니다.
월 부담이 낮아졌다고 남은 보증금의 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인의 대항요건과 우선변제 관계를 함께 확인하세요.
전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 어떻게 비교하나요?
법정 계산과 가계의 경제적 선택은 다른 문제입니다. 보증금 마련에 드는 대출이자, 월세, 관리비, 이사 비용과 계약 유지기간을 같은 기간으로 비교합니다. 자기자금을 넣는다면 그 돈을 다른 용도로 쓰지 못한다는 점도 고려하되, 투자수익을 확정 수입처럼 계산하지 마세요.
예컨대 월세가 10만원 낮더라도 보증금 마련 비용이 그보다 더 늘어난다면 월 현금흐름은 개선되지 않을 수 있습니다. 반대로 단순 월 비용이 낮아도 보증금 반환 위험이나 필요한 현금 여유가 부담일 수 있습니다. 한 개의 비율로 안전성과 경제성을 동시에 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 비교 기간을 동일하게 맞춥니다.
- 전환하는 보증금과 남는 보증금을 분리합니다.
- 월세 외 관리비와 대출이자를 따로 적습니다.
- 금리·반환 시점이 달라지는 경우의 예비 계산을 해봅니다.
- 최종 합의 내용과 적용 시점을 계약서에서 확인합니다.
연 5%라는 산식과 임대료 증액 제한은 같은 개념이 아닙니다. 숫자가 같다고 동일한 규정으로 이해하지 마세요. 개별 계약에서 어떤 제한이 적용되는지 먼저 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
전월세전환율은 항상 5%인가요?
아닙니다. 이 글은 확인일의 기준금리 3.00%를 법정 산식에 넣은 결과를 설명합니다. 용도와 적용 시점에 따라 확인할 숫자가 다릅니다.
보증금 전체에 비율을 곱하나요?
월세로 전환하는 차액을 사용합니다. 보증금으로 남겨 두는 부분은 분리해야 합니다.
기준금리가 오르면 기존 월세도 자동으로 오르나요?
기준금리 변화만으로 기존 약정 월세가 자동 조정된다는 뜻은 아닙니다. 계약 내용과 적용 규정을 확인하세요.
시장 평균 전환율을 상한으로 써도 되나요?
시장 통계와 법정 제한은 다른 용도입니다. 같은 이름이라도 출처와 설명을 확인해야 합니다.
월세가 싼 쪽이 무조건 유리한가요?
보증금 조달비용과 반환 위험, 관리비, 거주기간까지 함께 비교해야 합니다.
오늘의 핵심 정리
- 법정 전환율과 시장 통계·보증 심사용 전환율은 용도가 다릅니다.
- 기준금리 3.00%와 시행령의 2%를 적용하면 법정 산식상 연 5.00%입니다.
- 바꾸는 보증금 차액에 연이율을 곱한 뒤 12로 나눠 월액을 계산합니다.
공식 출처와 확인 범위
일반적인 정보 제공이며 개별 법률·세무·대출 판단이나 투자 권유가 아닙니다. 실제 계약 전 해당 기관의 최신 공고와 계약 조건을 확인하세요. 대표 이미지는 설명용 AI 제작 이미지이며 실제 매물이나 서비스 화면이 아닙니다.
