경매 등기부 날짜표를 만들 때는 등기 기록과 임차인 요건을 두 줄로 나눠 놓으세요. 압류·가압류를 놓치지 않으려면 갑구도 읽어야 하며, 실제 점유는 등기부에 모두 나타나지 않습니다. 사건번호만 넣으면 권리가 확정된다는 자동 분석기를 전제로 판단하지 마세요.
등기에서 어떤 칸을 옮기나요?
- 표제부에서 매각 대상 주소·동호수·지분을 확인합니다.
- 갑구의 소유권·가압류·압류·경매개시 및 제한 사항을 읽습니다.
- 을구의 근저당·전세권·등기된 임차권 등을 읽습니다.
- 접수일·접수번호·권리 성격·말소 여부를 공통표로 옮깁니다.
전입보다 실제 인도가 늦은 경우의 예시
| 교육용 가정 | 날짜 | 판독 |
|---|---|---|
| 주민등록 완료 | 5월 9일 | 전입일만으로 대항력 발생 확정 불가 |
| 근저당 등기 | 5월 10일 | 등기 순위를 대조할 날짜 |
| 주택 인도 완료 | 5월 11일 | 두 요건이 모두 갖춰진 시점 |
| 대항력 발생 검토 | 5월 12일 | 일반적인 제3조제1항의 다음 날 기준 |
이 예에서는 전입이 근저당보다 하루 빠르다는 이유로 선순위라고 판정하면 틀립니다. 일반적인 주택임대차보호법 제3조제1항은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날부터 대항력이 생기는 구조입니다. 날짜는 가정이며 실제 사건은 임차인 해당 여부·점유 및 주민등록의 적법성과 유지, 특례 등을 확인해야 합니다.
반대로 인도·전입이 모두 5월 9일 완료됐고 이후 유지됐다면 다음 날부터의 효력을 검토합니다. 같은 날 근저당이 설정된 경우에는 효력 발생 시점 차이도 중요합니다. 주소·점유 변화나 임차권등기명령 등 사정이 있으면 단순 날짜표를 넘어 검토해야 합니다.
확정일자와 배당요구를 어디에 적나요?
대항력 발생·유지 옆에 확정일자와 배당요구 필요 여부·종기·실제 접수 기록을 따로 적습니다. 대항력은 새 소유자에게 주장하는 문제이고, 우선변제권과 배당 참여는 매각대금에서 받는 문제입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 “1순위 전액 배당”이라고 쓰지 마세요.
보증금 인수액을 어떻게 확인하나요?
산술 연습으로 보증금 1억원, 실제 변제 7천만원이면 미변제액은 3천만원입니다. 하지만 그 3천만원을 매수인이 인수하는지는 대항력 등 사건 요건에 달려 있습니다. 다른 우선채권·세금·집행비용 등을 무시하고 낙찰가가 보증금보다 크다는 이유로 전액 회수를 확정하지 않습니다.
완료 메모에는 자료별 날짜·대항력 검토·배당 참여·실제 변제액·남은 부담·확인자를 구분합니다. 입찰 전이라 실제 배당액이 미정이면 예상과 확정 결과를 나누고, 부담을 감당할 수 없는 경우 입찰 여부를 다시 판단하세요.
자주 묻는 질문
을구만 보면 되나요?
압류·가압류 등 갑구 기록도 함께 봐야 합니다.
전입일이 빠르면 모두 선순위인가요?
주택 인도·주민등록의 성립·유지와 다른 권리의 시점을 함께 확인해야 합니다.
배당요구한 임차인은 무조건 보증금을 전액 받나요?
배당 참여와 실제 회수 금액은 다릅니다. 순위·재원·다른 채권을 확인하세요.
근거와 기준일
기준일: 2026년 10월 12일. 아래 법령·공식 안내와 개별 사건의 공고·서류를 함께 확인하세요.
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