경락잔금대출이란?｜한도·LTV·DSR·금리와 대출받는 순서
“5억 원짜리 아파트를 4억 원에 낙찰받으면 대출은 얼마나 나올까요?” 경매를 처음 시작하는 분들이 입찰가 다음으로 많이 궁금해하는 문제입니다. 인터넷을 찾아보면 경락잔금대출이 낙찰가의 70%, 80%, 심지어 그 이상 가능하다는 이야기도 볼 수 있습니다. 하지만 그 숫자만 믿고 입찰가를 결정하면 위험합니다. 경락잔금대출은 단순히 낙찰가 × 일정 비율로…
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경매 명도합의서 작성법｜명도비 지급시기·열쇠 인도·특약 문구
이전 글에서 경매 명도확인서 뜻과 주의 사항에 대해서 알아봤습니다. 이번 글에는 경매 명도합의서 작성법‘에 대해서 알아보겠습니다. “이번 달 말까지 나가겠습니다. 대신 이사비 200만 원을 먼저 주세요.” 경매로 부동산을 낙찰받은 뒤 점유자와 명도를 협의하다 보면 충분히 나올 수 있는 이야기입니다. 점유자가 자진해서 퇴거하겠다고 하니 낙찰자…
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경매 명도확인서란?｜배당 전 작성해도 될까? 발급 시점과 주의사항
‘명도확인서’보다 법원 실무상 ‘인도확인서’라는 표현도 함께 설명하는 것이 중요합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 우선변제권에 따른 보증금을 받으려는 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 규정합니다. 법원 역시 목적물 인도를 증명하는 자료로 통상 매수인이 작성한 인도(명도)확인서를 제출하는 실무를 안내하고…
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경매 명도비용 얼마나 들까?｜강제집행·운반·보관비 계산
경매 입찰가를 계산할 때 취득세와 법무비용, 대출이자까지는 꼼꼼하게 계산하면서 의외로 빠뜨리는 비용이 있습니다. 바로 경매 명도비용입니다. 점유자와 원만하게 협의해 자진 인도가 이루어진다면 강제집행 비용이 발생하지 않을 수 있습니다. 하지만 인도명령을 받았는데도 점유자가 나가지 않는다면 이야기가 달라집니다. 집행관을 통한 부동산 인도 강제집행으로 넘어갈…
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경매 강제집행 절차｜인도명령 후 집행관 신청부터 명도 완료까지
2026년 8월 현재 시행 중인 민사집행법을 기준으로 주요 법적 내용을 확인했습니다. 특히 민사집행법 제258조는 부동산 인도집행에서 집행관이 채무자의 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 규정하고 있으며, 집 안에 남은 동산의 처리방법도 정하고 있습니다. 📌 경매 강제집행 절차 30초 정리 인도명령 등 집행권원 확보 ↓ 집행 가능 여부·상대방 확인 ↓…
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경매 점유이전금지가처분이란?｜명도 중 점유자가 바뀌는 것을 막는 방법
경매로 부동산을 낙찰받은 뒤 인도명령까지 신청했다면 이제 점유자가 나가기만 기다리면 될까요? 반드시 그렇지는 않습니다. 명도 과정에서 생각하지 못했던 변수가 하나 생길 수 있습니다. 바로 현재 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기는 경우입니다. 예를 들어 낙찰자가 A씨를 상대로 인도명령을 신청했는데 법원의 결정이 나오기 전에 실제 점유자가 B씨로 바뀌었다고…
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경매 인도명령 신청방법｜신청기간·대상·필요서류 총정리
경매로 부동산을 낙찰받아 매각대금까지 모두 납부했는데 기존 소유자나 점유자가 계속 거주하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 무작정 기다릴 필요도 없지만, 낙찰자가 직접 문을 열고 들어가거나 점유자의 짐을 밖으로 옮겨서도 안 됩니다. 이때 먼저 검토할 수 있는 법적 절차가 부동산 인도명령입니다. 민사집행법 제136조에 따르면 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤…
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경매 명도 절차｜점유자 협의·인도명령·강제집행까지 순서
경매에서 잔금까지 모두 납부했다면 이제 부동산은 낙찰자의 소유가 됩니다. 그런데 현관문을 열고 바로 들어갈 수 있다는 의미는 아닙니다. 기존 소유자나 임차인 등 누군가 해당 부동산을 점유하고 있다면 소유권 취득과 실제 부동산을 인도받는 것은 별개의 문제이기 때문입니다. 이때 등장하는 것이 흔히 말하는 경매 명도입니다. 경매 초보자는 명도라고 하면 점유자와…
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경매 낙찰 후 절차｜매각허가·잔금납부·소유권이전까지 순서
📌 경매 낙찰 후 절차, 30초 요약 정리 최고가매수신고 ↓ 매각허가결정 ↓ 매각허가결정 확정 ↓ 대금지급기한 지정 ↓ 잔금 전액 납부 ↓ 소유권 취득 ↓ 소유권이전·말소등기 촉탁 ↓ 점유자 명도·인도 핵심: 낙찰일이나 등기 완료일이 아니라 매각대금을 모두 지급한 때 소유권을 취득합니다. “낙찰됐습니다.” 법정에서 내 이름이 최고가매수신고인으로 불리는…
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경매 입찰표 작성법｜입찰금액·보증금 실수 없이 제출하는 체크리스트
📌 경매 입찰표 작성법, 핵심만 30초 사건 확인: 법원·사건번호·물건을 다시 확인합니다. 입찰가격: 미리 결정한 최종 입찰금액을 정확하게 기재합니다. 보증금: 매각공고에서 요구하는 매수신청보증금액을 확인합니다. 입찰자 정보: 본인·법인·대리입찰 여부에 맞춰 작성합니다. 봉투: 입찰표와 보증 관련 서류를 안내된 방식대로 제출합니다. 최종 확인: 금액의…
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