경매 감정평가 기준시점 찾는 법｜평가일과 현재 시세를 구분하는 기록표

감정평가서의 기준시점·조사기간·작성일은 서로 다른 날짜일 수 있습니다. 각 날짜를 찾아 현재 시점과의 간격을 기록하면 감정가를 현재 시세로 바로 읽는 혼동을 줄일 수 있습니다.

누가 무엇을 준비하면 되나요?

대상: 경매 감정평가서 PDF를 확보한 입찰 검토자

끝낼 일: 감정평가서에서 기준시점·조사기간·작성일을 각각 찾아 현재 날짜와 간격을 기록하기

기준시점은 감정평가액을 결정하는 기준 날짜입니다. 작성일이나 경매 공고일과 같은 말이 아닙니다. 감정평가에 관한 규칙은 기준시점을 가격조사를 완료한 날짜로 하되 미리 정한 경우의 조건을 둡니다.

사례 가격·거래 시점·보정 항목을 나란히 적는 표를 확인할 때는 감정평가 비교사례 정리표도 함께 읽어보세요.

먼저 만들 다섯 칸

자료를 보면서 따라 하는 순서

1. PDF 검색에서 ‘기준시점’을 찾고 날짜가 적힌 문장을 확인합니다

PDF 검색에서 ‘기준시점’을 찾고 날짜가 적힌 문장을 확인합니다.

2. ‘조사기간’과 ‘작성일’을 별도 행으로 옮겨 세 날짜를 섞지 않습니다

‘조사기간’과 ‘작성일’을 별도 행으로 옮겨 세 날짜를 섞지 않습니다.

3. 열람일에서 기준시점까지 몇 개월이 지났는지 달력으로 계산합니다

열람일에서 기준시점까지 몇 개월이 지났는지 달력으로 계산합니다.

4. 시간이 지나 변할 수 있는 실거래, 임대상태, 현장상태, 공법 제한을 새 근거로 다시 조사하고 출처 날짜를 적습니다

시간이 지나 변할 수 있는 실거래, 임대상태, 현장상태, 공법 제한을 새 근거로 다시 조사하고 출처 날짜를 적습니다.

복사해서 쓰는 빈 기록표

아래 표를 메모장이나 스프레드시트에 복사하세요. 한 대상·한 문서·한 시설을 한 행에 적어야 나중에 바뀐 부분을 찾을 수 있습니다.

가상 사례로 채운 한 줄

아래 값은 작성법을 보여 주기 위한 가상 예시이며 실제 물건 정보가 아닙니다.

완료 검수

1. 사건번호·물건번호 또는 부동산 표시가 원자료와 같은가?
2. 날짜와 금액 옆에 자료명 또는 확인 경로가 있는가?
3. 관찰한 사실과 내가 해석한 판단이 다른 칸에 있는가?
4. 미확인 항목의 다음 행동과 마감일이 있는가?
5. 표만 다시 읽어도 결론을 낸 근거를 찾을 수 있는가?

이 세 가지는 하지 마세요

• 작성일을 기준시점으로 복사하기
• 오래된 감정가에 일정 비율만 더해 현재 시세로 부르기
• 기준시점 이후의 현황 변화를 감정평가사가 이미 반영했다고 가정하기

자주 묻는 질문

기준시점이 오래되면 감정평가가 틀린 건가요?

그 뜻은 아닙니다. 그 날짜 기준 평가이므로 현재 판단에 쓸 때 변한 요인을 다시 조사해야 한다는 뜻입니다.

조사기간도 꼭 기록하나요?

현장과 자료가 언제 확인됐는지 이해하는 데 도움이 되므로 분리해 두세요.

현재 시세는 무엇으로 보완하나요?

최근 실거래, 현재 매물의 조건, 임대 상태, 현장 변화를 같은 면적·층·상태 기준으로 비교하세요.

근거와 적용 범위

감정평가에 관한 규칙은 기준시점을 감정평가액 결정의 기준 날짜로 정의하고, 원칙적으로 가격조사를 완료한 날짜로 정한다. 참고자료: 공식 상세 안내 (자료 기준일: 2026-09-11). 현재 시세와 적정 입찰가는 감정평가 기준시점만으로 산정하지 않는다.

대표 이미지는 실제 법원 화면이나 매물 사진이 아니라, 문서 대조 순서를 쉽게 이해하도록 만든 AI 설명용 이미지입니다.

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