경매 감정평가서 원가법 읽기｜재조달원가·감가수정 계산 예시

건물 감정평가서의 재조달원가는 매수인이 낼 경매대금이 아니고, 감가수정액은 곧바로 수리비가 아닙니다. 원가법을 적용한 보고서는 기준시점의 재조달원가에서 가치가 줄어드는 요인을 반영해 금액을 산정합니다. 먼저 출발 금액과 조정 뒤 금액을 나눠 읽으세요.

이미 확보한 감정평가서에서 건물에 원가법을 적용한 부분을 읽는 안내입니다. 실제 감정평가를 새로 수행하거나 적정 입찰가를 정하는 계산기가 아닙니다. 아파트처럼 토지와 건물을 일괄평가한 금액을 마음대로 분리해 원가법 표에 넣지 마세요. 아래 수치·면적·기호·페이지는 모두 가상 연습 자료입니다.

재조달원가와 감가수정은 무슨 뜻인가요?

재조달원가는 평가의 기준 날짜에 그 물건을 다시 생산하거나 취득하는 데 필요한 적정한 원가입니다. 과거 소유자가 실제 지출한 공사비를 그대로 뜻하지 않습니다. 감가수정은 낡음뿐 아니라 기능과 경제적 여건 등에 따른 가치 하락을 반영하는 작업입니다.

감정평가에 관한 규칙 제2조의 원가법·감가수정 정의와 감정평가 실무기준 400의 3.2.1.2~3.2.1.3에 이 개념이 나옵니다. 단순히 사용승인일부터 몇 년 지났는지만 빼서 모든 건물에 같은 비율을 적용하는 방식으로 읽지 않습니다.

보고서에서 무엇을 어떤 순서로 찾나요?

기호와 평가방법을 먼저 맞춘 뒤 숫자를 옮기면 됩니다. 평가서를 아직 받지 않았다면 관심 사건의 감정평가서 전체 파일을 먼저 준비하세요. 토지·건물 합계만 보이는 요약 화면으로는 감가수정 과정을 읽기 어렵습니다.

1. 관심 건물을 특정합니다. 보고서 번호와 기준시점, 명세표의 건물 기호·소재지·층·구조를 적습니다. 본채와 창고의 단가를 한 줄로 합치지 않습니다.
2. 원가법 적용 문단을 찾습니다. 파일 안에서 ‘원가법’, ‘재조달원가’, ‘감가수정’을 차례로 검색합니다. 검색이 안 되는 스캔 파일은 목차와 산출근거 부분을 페이지별로 읽으세요. 검색 결과가 없다는 이유로 감가수정이 없다고 적지 않습니다.
3. 출발 단가인지 총액인지 봅니다. 값 옆의 원/㎡ 또는 원을 그대로 옮깁니다. 건물 재조달원가가 총액으로 제시됐다면 다시 면적을 곱하지 않습니다. 단가표의 출처·적용 시점·부대설비 설명도 같은 페이지에 연결해 둡니다.
4. 감가수정 방법과 숫자를 함께 남깁니다. 정액법·정률법·상환기금법 또는 관찰감가 등 보고서에 적힌 명칭을 그대로 쓰고, 연수·적용률·조정 이유를 찾습니다. 모르는 값을 임의로 계산해 빈칸을 메우지 않습니다.
5. 명세표의 결과로 돌아갑니다. 감가수정 뒤 산출단가와 실제 적용단가, 그 단가가 적용된 면적, 평가액을 연결합니다. 반올림·절사·별도 조정이 있으면 표시된 설명을 덧붙입니다.

법령은 평가서에 산출근거와 결정 의견, 재조달원가 산정 및 감가수정 등의 내용을 포함하도록 규정합니다. 해당 부분의 위치를 찾을 때 감정평가에 관한 규칙 제13조를 참고하세요. 양식마다 표 제목과 배열은 다를 수 있습니다.

건물 금액이 별도로 보여도 독립 평가액인지 일괄평가의 배분액인지 먼저 구분해야 합니다. 토지·건물 금액과 배분내역을 읽는 방법으로 평가 범위를 맞춘 뒤 이 표를 작성하세요.

100만원/㎡에 60%를 적용하면 얼마인가요?

가상의 평가서에 ‘건물 기호 가 / 재조달원가 1,000,000원/㎡ / 감가수정 후 적용률 60% / 적용면적 120㎡’가 적혀 있다고 가정합니다. 여기의 60%는 새 원가에서 남겨 적용하는 비율이라는 가정이며, 실제 건물의 비율이나 모든 보고서의 공통 서식을 뜻하지 않습니다.

이 예제에서 남는 비율은 60%, 감소한 비율은 40%입니다. 감가수정으로 줄어든 산술값 4,800만원을 ‘수리하면 원상회복되는 비용’이라고 적으면 안 됩니다. 수리 공종·수량·하자 원인을 조사한 견적과 이 평가 조정은 같은 자료가 아닙니다.

역산도 해보세요. 72,000,000 ÷ 120 = 600,000원/㎡이고, 이를 1,000,000으로 나누면 0.60입니다. 72,000,000 + 48,000,000 = 120,000,000도 맞습니다. 다만 계산이 맞더라도 출발 원가와 적용률의 적정성이 증명되는 것은 아닙니다.

복사해서 쓰는 원가법 판독표

머리말에는 ‘사건·물건번호 / 보고서 번호 / 건물 기호·층 / 기준시점’을 씁니다. 한 동·한 층이라도 단가가 달라지는 부분은 새 행 또는 별도 표로 나누세요.

채운 한 줄: ‘감가수정 / 가상 적용률 60% / 산출근거 8쪽·건물 가 / 원가에 0.60을 곱해 남기는 비율, 적용단가 600,000원/㎡와 일치’처럼 적습니다. 가상 페이지를 자신의 보고서 페이지로 바꾸고, 표준 서식이라고 오해하지 마세요.

숫자가 안 맞으면 무엇부터 고치나요?

• 금액이 면적만큼 크게 나옴: 이미 총액인 원가에 면적을 또 곱했는지 단위를 읽습니다. 원/㎡인 값에만 해당 면적을 곱하는 구조인지 확인하세요.
• 60%와 40%가 뒤바뀜: 표 제목과 산식에서 남기는 비율인지 빼는 비율인지 확인합니다. ‘감가율’이라는 말만 보고 뜻을 추정하지 않습니다.
• 층별 단가를 합쳤더니 차이 남: 층·구조·부속 건물별 행을 분리하고 소계를 맞춥니다. 평가 제외나 일괄 표시가 있으면 그 설명을 먼저 읽습니다.
• 끝까지 차이가 남: 산출단가와 적용단가의 반올림·관찰감가·별도 조정 문단을 찾고, 해결 전에는 차이 금액과 두 페이지를 그대로 보존합니다.

완료 확인은 숫자와 원문을 왕복하는 것입니다. 적어 둔 페이지를 다시 열어 건물 기호·단위·적용률·면적을 하나씩 되찾으세요. 빠진 근거가 있으면 보고서에 적힌 감정평가법인등 연락처로 ‘보고서 번호 ○○의 건물 가는 재조달원가와 적용단가 사이의 조정 근거가 어느 페이지인가요?’라고 문의할 수 있도록 자료를 모읍니다.

자주 묻는 질문

건물 나이가 같으면 적용률도 같나요?

같다고 정하지 않습니다. 평가서가 어떤 감가요인과 방법을 적용했는지 읽어야 합니다. 같은 연수라는 이유로 다른 건물의 적용률을 복사하지 마세요.

내용연수가 끝났으면 건물 가치는 0원인가요?

독자가 연수 하나만 보고 0원으로 바꾸지 않습니다. 보고서의 감가수정 방법과 상태·잔존가치 설명을 함께 읽으세요. 연수 표기는 구조 안전성 검사 결과나 철거 명령이 아닙니다.

재조달원가보다 싸게 낙찰되면 이익인가요?

그 비교만으로 이익이라고 할 수 없습니다. 원가법의 건물 금액과 경매의 토지·건물 전체 가격은 대상부터 다를 수 있고, 현재 거래가격과 권리·인도·금융 비용도 별도로 고려해야 합니다.

적용률이 안 보이면 역산해서 채워도 되나요?

자신이 계산한 역산값은 별도 메모로만 남깁니다. 원문에 적힌 공식 적용률처럼 표시하지 말고, 어떤 조정이 반영됐는지 먼저 찾으세요.

공식 자료와 기준일

기준일 2026년 10월 21일. 감정평가에 관한 규칙 제2·15·16조(시행 2023년 9월 14일), 같은 규칙 제13조, 감정평가 실무기준 400의 원가법 부분(시행 2023년 9월 13일)을 참고하세요. 실제 평가 금액과 방법은 해당 보고서를 따르며, 이 글의 연습 숫자를 실제 건물에 적용하지 않습니다.

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