- 공유자 우선매수는 경매 대상 지분의 기존 공유자가 행사할 수 있는 제도입니다.
- 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고해야 합니다.
- 내가 공유자인지, 채무자 지분이 무엇인지, 보증을 별도로 제공했는지를 같은 표에서 확인하세요.
공유자 우선매수는 지분경매에서 기존 공유자가 최고가와 같은 가격으로 매수 의사를 밝힐 수 있는 제도입니다. 다만 공동으로 입찰하는 제도와 같지 않고, 지분을 가진 사람이라고 해서 아무 때나 자동으로 적용되는 것도 아닙니다. 민사집행법 제140조는 공유자가 매각기일까지 보증을 제공하고, 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있다고 정합니다.
먼저 ‘공유자’와 ‘공동입찰자’를 구분하세요
공유자는 이미 그 부동산 또는 경매 대상 지분과 관련된 지분을 가진 사람이고, 공동입찰자는 여러 사람이 함께 새로 입찰하는 사람들입니다. 예를 들어 A와 B가 각각 2분의 1 지분을 가진 부동산에서 A의 지분만 경매에 나오면 B는 기존 공유자일 수 있습니다. 반면, 친구 둘이 처음부터 함께 입찰해 지분을 나누는 것은 공동입찰입니다.
이 차이를 기록하지 않으면 본인에게 없는 우선매수권을 전제로 준비하게 됩니다. 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 ‘누구의 어느 지분’이 매각 대상인지 먼저 적고, 본인이 가진 기존 지분의 등기 내용도 별도로 대조하세요.
우선매수신고는 어느 시점까지 하나요?
매각기일까지 해야 합니다. 입찰이 끝난 뒤 법원에서 연락하면 그때 선택하는 방식으로 생각하면 안 됩니다. 기일입찰에서 우선매수를 하려는 공유자는 기일이 종결되기 전에 해당 의사와 보증 제공이 갖추어져야 합니다. 현장마다 안내 위치가 다를 수 있으므로, 입찰 전 집행법원 담당계에 사건번호와 물건번호를 말하고 공유자 우선매수신고의 제출 시점을 확인하세요.
보증은 일반 입찰 보증금으로 대신할 수 있나요?
공유자가 일반 입찰자로도 참여한 경우라도 우선매수권 행사를 위해서는 관련 보증을 별도로 제공해야 한다는 대법원 판결이 있습니다. 일반 입찰에 낸 보증금을 우선매수 보증으로 전환할 수 있다고 단정하면 안 됩니다. 봉투·증명서·금액을 준비하기 전에는 해당 법원의 안내와 사건 공고를 기준으로 제공 방법을 확인하세요.
| 기록칸 | 어디에서 확인하나 | 가상 기록 예시 |
|---|---|---|
| 경매 대상 지분 | 매각물건명세서·부동산목록 | A의 2분의 1 지분 |
| 내 기존 지분 | 등기사항증명서 | B 명의 2분의 1 지분 |
| 최고가 | 기일 진행·최고가 발표 | ○○원 |
| 우선매수 의사 | 집행관 안내 절차 | 최고가와 같은 가격으로 신고 |
| 보증 제공 | 공고·법원 안내 | 제공 방법과 금액을 확인 |
최고가보다 더 높은 가격을 써야 하나요?
우선매수는 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 한다는 신고입니다. 최고가보다 높은 금액을 미리 적어 경쟁하는 방식과 다릅니다. 따라서 본문 표에는 최고가와 우선매수 의사를 분리해 적으세요. 실제 최고가 발표 전에는 확정 가격을 알 수 없으므로, 가격을 임의로 약속하거나 계산표의 가상 금액을 실제 의사표시로 바꾸면 안 됩니다.
신고 뒤에 남길 완료 기록
- 사건번호·물건번호와 매각 대상 지분을 적습니다.
- 본인의 기존 지분이 등기와 일치하는지 표시합니다.
- 최고가와 우선매수 의사표시 시각을 구분해 적습니다.
- 보증 제공 방법과 수령·접수 표지가 있으면 보관합니다.
- 매각기일조서 또는 법원 안내에서 우선매수신고가 기록되었는지 확인합니다.
문의할 때는 “저는 이 사건 부동산의 기존 공유자입니다. 매각기일에 우선매수신고를 하려면 보증 제공과 신고를 어느 시점·어느 창구에서 해야 하는지 확인하고 싶습니다”라고 사건번호를 붙여 말하면 됩니다. 채무자이거나 매수 자격이 제한되는 상황은 같은 방식으로 결론 내릴 수 없으므로, 기록을 갖추어 법률 전문가 또는 법원 안내에 따라 판단하세요.
자주 묻는 질문
공유자면 자동으로 최고가를 이길 수 있나요?
자동 적용이 아닙니다. 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가와 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고가 필요합니다.
공동입찰을 하면 우선매수권이 생기나요?
아닙니다. 공동입찰은 여러 사람이 함께 매수신청하는 방식이고, 우선매수는 기존 공유자에게 법이 정한 제도입니다.
최고가가 나온 뒤 보증을 준비해도 되나요?
기일 종결 전 제공이 핵심이므로 현장과 사건별 절차를 미리 확인해야 합니다.
여러 공유자가 우선매수하면 어떻게 되나요?
특별한 협의가 없으면 각자의 공유지분 비율에 따라 채무자 지분을 매수하게 된다고 민사집행법 제140조는 정합니다.
공식자료
기준일: 2026년 10월 12일. 실제 입찰은 해당 사건의 매각공고와 집행법원 안내를 우선 확인하세요.
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