부동산 경매 말소기준권리란 무엇이고 어떤 종류가 있을까?

말소기준권리의 종류를 배우는 목적은 이름 다섯 개를 외우는 것이 아니라 등기에서 어떤 부담이 남을 수 있는지 찾는 것입니다. “먼저 있으면 모두 인수, 나중이면 모두 삭제”라는 문장만으로 입찰 여부를 정할 수 없습니다.

주요 권리는 어떻게 구별하나요?

저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 선순위 전세권처럼 사용·수익 권리가 관련된 경우에는 배당요구 등 조건에 따라 소멸·인수가 달라집니다. 채권최고액은 등기상 담보 한도이지 현재 대출잔액 그 자체가 아닙니다.

접수 순서를 옮기는 가상 연습

갑구의 가압류가 2022년 3월 2일, 을구의 근저당이 2022년 4월 5일, 갑구의 경매개시결정이 2026년 6월 1일이라고 가정합니다. 근저당부터 고르는 것이 아니라 세 기록을 같은 날짜표에 놓고 최선순위 기재와 권리 성격을 검토합니다. 이미 말소된 등기를 살아 있는 기준으로 고르지 않았는지도 확인하세요.

발급과 표제부·갑구·을구 확인의 출발점을 정리할 때는 등기사항증명서 발급 방법과 보는법도 함께 읽어보세요.

등기 두 건의 날짜가 같다면 접수번호와 순위 관계를 확인해야 합니다. 갑구 순위번호 3과 을구 순위번호 2를 숫자 크기만으로 비교하지 마세요. 명세서의 최선순위 설정 기재와 최신 등기가 다르면 원인을 확인하기 전 결론을 보류합니다.

기준선을 찾은 뒤 반드시 별도 확인할 것은요?

• 등기에 없는 임차인의 주택 인도·전입·확정일자와 배당 참여·회수 범위를 봅니다.
• 유치권 주장은 채권·점유·성립 요건을 확인합니다. 표지 하나로 유효한 권리라 단정하지 않습니다.
• 토지·건물 관계에 따른 법정지상권과 철거·토지인도 청구 관련 가처분 등은 개별 검토합니다.
• 매각물건명세서의 인수권리·특별조건, 현장 상태를 대조합니다.

내가 남겨야 할 분석 결과는 무엇인가요?

권리명 / 갑구·을구 / 접수일·번호 / 현재 유효 여부 / 근거 문서 / 소멸·인수 검토 / 추가 확인을 한 행씩 적습니다. 일반적인 담보권 말소가 확인돼도 임차보증금·점유·사용 제한이 미확인이면 분석 완료가 아닙니다. 중요한 미확인 부담은 임의로 0원 처리하지 마세요.

자주 묻는 질문

말소기준권리는 법률에 적힌 고정 5종 목록인가요?

실무상 설명하는 기준 개념입니다. 개별 권리의 소멸·인수는 민사집행법 등 규정과 사건 조건으로 판단합니다.

가등기는 전부 같은가요?

담보 목적과 소유권이전청구권 보전 목적을 구별해야 합니다.

후순위라는 말만으로 안전하다고 보면 되나요?

아닙니다. 임차권의 성립·유지, 특별조건과 등기에 드러나지 않는 부담을 따로 검토하세요.

예고등기는 지금도 새로 하나요?

예고등기 제도는 2011년 10월 13일 폐지됐습니다. 오래된 잔존 기재를 발견하면 현재 효력과 관련 사건을 별도로 확인하세요.

근거와 기준일

기준일: 2026년 10월 12일. 아래 법령·공식 안내와 개별 사건의 공고·서류를 함께 확인하세요.

• 생활법령정보 · 말소·인수되는 권리
• 생활법령정보 · 경매 서류와 현장조사

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