경매 인도명령 신청방법｜신청기간·대상·필요서류 총정리
경매로 부동산을 낙찰받아 매각대금까지 모두 납부했는데 기존 소유자나 점유자가 계속 거주하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 무작정 기다릴 필요도 없지만, 낙찰자가 직접 문을 열고 들어가거나 점유자의 짐을 밖으로 옮겨서도 안 됩니다. 이때 먼저 검토할 수 있는 법적 절차가 부동산 인도명령입니다. 민사집행법 제136조에 따르면 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤…
더보기
경매 명도 절차｜점유자 협의·인도명령·강제집행까지 순서
경매에서 잔금까지 모두 납부했다면 이제 부동산은 낙찰자의 소유가 됩니다. 그런데 현관문을 열고 바로 들어갈 수 있다는 의미는 아닙니다. 기존 소유자나 임차인 등 누군가 해당 부동산을 점유하고 있다면 소유권 취득과 실제 부동산을 인도받는 것은 별개의 문제이기 때문입니다. 이때 등장하는 것이 흔히 말하는 경매 명도입니다. 경매 초보자는 명도라고 하면 점유자와…
더보기
경매 낙찰 후 절차｜매각허가·잔금납부·소유권이전까지 순서
📌 경매 낙찰 후 절차, 30초 요약 정리 최고가매수신고 ↓ 매각허가결정 ↓ 매각허가결정 확정 ↓ 대금지급기한 지정 ↓ 잔금 전액 납부 ↓ 소유권 취득 ↓ 소유권이전·말소등기 촉탁 ↓ 점유자 명도·인도 핵심: 낙찰일이나 등기 완료일이 아니라 매각대금을 모두 지급한 때 소유권을 취득합니다. “낙찰됐습니다.” 법정에서 내 이름이 최고가매수신고인으로 불리는…
더보기
경매 입찰표 작성법｜입찰금액·보증금 실수 없이 제출하는 체크리스트
📌 경매 입찰표 작성법, 핵심만 30초 사건 확인: 법원·사건번호·물건을 다시 확인합니다. 입찰가격: 미리 결정한 최종 입찰금액을 정확하게 기재합니다. 보증금: 매각공고에서 요구하는 매수신청보증금액을 확인합니다. 입찰자 정보: 본인·법인·대리입찰 여부에 맞춰 작성합니다. 봉투: 입찰표와 보증 관련 서류를 안내된 방식대로 제출합니다. 최종 확인: 금액의…
더보기
경매 입찰가 계산법｜시세·비용·안전마진으로 최대 입찰가 정하기
경매 입찰을 준비하다 보면 결국 하나의 숫자 앞에서 멈추게 됩니다. 경매 입찰가 계산법에 대해서 알아볼까요? “그래서 얼마를 써야 하지?” 감정가가 5억원이고 최저매각가격이 4억원이라면 4억1천만원을 써야 할지, 4억5천만원을 써야 할지 쉽게 결정하기 어렵습니다. 최근 낙찰가율이 90%라면 감정가의 90%인 4억5천만원을 적으면 될 것 같기도 합니다.…
더보기
경매 낙찰가율 보는 법｜통계를 입찰가에 적용하는 방법과 한계
경매 입찰가를 고민할 때 가장 많이 보는 숫자 중 하나가 경매 낙찰가율입니다. “서울 아파트 낙찰가율이 100%를 넘었다.” “이 지역은 평균 낙찰가율이 85%다.” 이런 통계를 보면 자연스럽게 한 가지 생각이 듭니다. “그러면 감정가에 낙찰가율을 곱하면 적정 입찰가격이 나오는 것 아닐까?” 예를 들어 감정가가 5억원이고 해당 지역의 평균 낙찰가율이…
더보기
배당요구 종기일 보는 법｜선순위·후순위 임차인의 배당과 인수 차이
경매물건을 보다 보면 매각물건명세서나 사건정보에서 ‘배당요구종기’라는 날짜를 만나게 됩니다. 초보자 입장에서는 매각기일이나 입찰일보다 눈에 잘 들어오지 않는 날짜입니다. 하지만 임차인이 있는 경매라면 이야기가 달라집니다. 배당요구를 해야 배당절차에서 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인이 종기까지 적법하게 배당요구했는지에 따라 보증금 회수 결과가 달라질 수…
더보기
선순위 임차인 판별 4단계｜전입·점유·말소기준권리 비교법
부동산 경매에서 초보자가 가장 긴장하는 문구 중 하나가 ‘선순위 임차인 있음’입니다. 등기부에 있는 근저당이나 가압류는 날짜를 비교하기 상대적으로 쉽지만, 임차인은 등기부만 보고 판단하기 어렵습니다. 특히 이런 식으로 접근하면 위험합니다. 전입일이 근저당보다 빠르네?그러면 무조건 선순위 임차인이겠네. 실제 권리분석은 그렇게 단순하지 않습니다. 따라서…
더보기
8·13 부동산대책 가계대출 총량 1.5→3% 확대｜이주비·중도금·잔금대출 얼마나 풀릴까
8·13 부동산대책 중 금융대책에서 가장 체감도가 큰 숫자 중 하나는 3%입니다. 금융위원회는 올해 금융권 가계부채 총량 증가율 관리목표를 기존 1.5%에서 3% 수준으로 상향했습니다. 금융당국은 주택공급 촉진과 청년·실수요자 지원 필요성 등 시장 상황 변화를 반영했다고 설명했습니다. 가계대출 잔액을 약 1,800조원 수준으로 단순 계산하면, 증가율…
더보기
8·13 부동산대책 총정리｜수도권 23만호 추가 공급·공공택지 68→37개월
📌 8·13 부동산대책 핵심만 30초 요약정리 전체 공급효과: 수도권 23만호+α 추가 공공택지: 약 16만호+α 공급효과 신규 공공주택지구: 10만호+α 확보 기존 공공택지: 3기 신도시 등을 중심으로 8.9만호 신속 착공 도심 공급: 약 1.4만~2.4만호+α 민간 공급지원: 약 5.9만호+α 2030년까지 추가 착공: 기존 계획 대비 약 12만호+α…
더보기